| 西安市阎良区商贸发展规划 |
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| 2007-11-09 09:47 文章来源：阎良区 |
| 文章类型：原创 内容分类：新闻 |
西安市阎良区商贸发展规划
目 录
前 言
第一部分 规划文本
第一章 总 则 ………………………………………...
1.1 背景和意义 ………………………………………..
1.2 商贸业发展现状 ………………………………………..
1.3 规划依据 ………………………………………..
1.4 指导思想 ………………………………………..
1.5 规划原则 ……………………………………….
1.6 规划范围 ………………………………………..
1.7 规划对象 ………………………………………..
1.8 规划期限 ……………. …………………………
1.9 总体规划 ………………………………………..
1.10 规划目标 ………………………………………..
1.11 规划重点 ………………………………………..
第二章 规划内容 ……………………………………….
2.1 商业区规划 ………………………………………..
2.1.1 核心商业区 ……………………………………….
2.1.2 次级商业区 ……………………………………….
2.1.3 边缘商业区 ……………………………………….
2.1.4 社区商业区 ……………………………………….
2.2 商业街规划 ………………………………………
2. 3 专项规划 ……………………………………….
2.3.1 零售商业网点规划 ……………………………………….
2.3.2 专业市场规划 ……………………………………….
2.3.3 仓储物流园规划 ……………………………………….
2.3.4 商务中心规划 ……………………………………….
2.3.5 休闲娱乐区规划 ………………………………………
第三章 辅助商业规划 ………………………………………
3.1 旅游景区商业规划 ………………………………………
3.2 电子商务系统建设 ………………………………………
3.3 医疗卫生市场规划 ………………………………………
3.4 信息服务业规划 ………………………………………
3.5 车辆出租市场 ………………………………………
第四章 规划建设重点项目 ……………………………………….
第五章 实施对策 ……………………………………….
第六章 附 则 ……………………………………….
第二部分 规划副本
引 言 ………………………………………...
第一章 城市概况 ………………………………………..
第二章 基础数据统计与分析 ………………………………………..
2.1 商贸发展现状 ………………………………………..
2.2 存在的主要问题 ………………………………………..
2.3 商贸发展趋势 ……………………………………….
2.4 发展环境分析 ………………………………………
第三章 实例分析研究 ………………………………………..
3.1 英国商业网点规划 ……………………………………….
3.2 新加坡商业网点规划 ……………………………………….
3.3 杭州萧山区商业网点规划 ……………………………………….
3.4 西安曲江新区商业网点规划 ……………………………………….
3.5 综 述 ………………………………………
第四章 商业网点布局因素分析 ……………. …………………………
4.1 人口与商业网点关系分析 ……………………………………….
4.2 居民消费水平与消费结构的影响 ………………………………….
4.3 交通体系与商业网点关系分析 …………………………………….
4.4 旅游业与商业网点关系分析 ……………………………………….
第五章 商贸发展规划概念 ………………………………………..
5. 1 零售网点概念 ……………………………………….
5.2 批发市场概念 ……………………………………….
5.3 商业街概念 ……………………………………….
5.4 物流概念 ……………………………………….
第六章 商贸发展规划背景 ………………………………………..
6.1 零售网点规划背景 ………………………………………
6.2 批发市场规划背景 ………………………………………
6.3 商业街规划背景 ………………………………………
6.4 物流业规划背景 ………………………………………
第七章 商贸发展规划思路 ………………………………………..
7.1 确立商贸发展战略定位 ………………………………………
7.2 合理规划商业网点体系 ………………………………………
7.3 培育和发展新型批发与零售业态 …………………………………
7.4 寻求商贸发展的突破口 ..………………………….…………
第八章 规划原则和理念 ……………………………………….
8.1 规划原则 ………………………………………
8.2 规划理念 ………………………………………
第九章 规划的理论依据 ………………………………………..
9.1 规划的理论依据 ………………………………………
9.2 市场评估的方法 ………………………………………
规划附件
附件一、西安市阎良区商贸发展规划一览表
附件二：规划图（8张）
附件三、术语和定义
附件四、零售业态基本条件参考表
前 言
阎良区位于西安市东北部，区域总面积244.4平方公里，总人口24.8万，现辖2镇5个街道办事处。区内环境优美、生态良好、交通便捷、经济发达、商贸繁荣、社会和谐。
为实现“建设航空特色突出、服务功能完善、生态环境优美、人民生活富裕，全面对外开放的中国航空城”这一奋斗目标，阎良区坚持以科学的发展观指导全面工作，积极实施“工业强区”、“商贸富区”发展战略，高度重视商贸发展规划的先导作用，超前、高标准编制了《西安市阎良区商贸发展规划（2008-2020）》，并经区十届政府二次常务会审议通过。这是建区40年来，阎良区的首部商贸发展规划。规划的组织实施，对日益突现的阎良商贸服务业的发展具有现实的指导意义，对阎良商贸流通产业新格局的尽快形成、以及建设渭北商贸业服务中心具有强大的推动作用。
在阎良区委、区政府的正确领导下，在驻区各单位，广大商家和群众的关心支持下，规划编制小组历经数月，几易其稿，顺利完成了《西安市阎良区商贸发展规划（2008-2020）》的编制工作。在此，一并表示深深的敬意和感谢。
阎良区经济贸易局
2007年10月
第一部分
规 划 正 本
西安市阎良区商贸发展规划
（2008-2020）
第一章 总 则
阎良区是西安市的一个远郊区，距市中心约50公里，现辖两镇五个街道办事处。阎良区东与渭南市相邻，西与三原县接壤，南以清河为界，与临潼区相望，北倚荆山塬，与富平县毗连。阎良区东西长24公里，南北宽10公里，总面积244.4平方公里，总人口24.8万人，城区规划区面积40平方公里。建成区面积16.8平方公里，城区人口10万人。城区以航空产业为主，以各类中小企业发展为辅，逐步形成了功能鲜明的三大城市板块：工业发展区、生活商务区、休闲娱乐区，区位优势特别明显，阎良是西安的卫星城市，是渭北的现代化明星城市。从商贸业发展角度来看，向上接受西安大商贸对其的辐射，向下对渭北的周边城市形成辐射和吸引，对内形成商业集聚效应，从而进一步强化了阎良在渭北商贸业中的重要地位。预计到2020年，城区人口将达到30万人，私人小汽车拥有量将达到30000辆，社会消费品零售总额将达到39.6亿元。编制《西安市阎良区商贸发展规划（2008-2020）》对阎良未来的商贸业发展具有现实的指导意义。
1.1背景和意义
本世纪的前20年是阎良区经济和社会发展向更高阶段迈进的时期。在全面落实科学发展观，建设和谐阎良，努力把阎良建设成为“亚洲一流，世界著名”的中国航空工业中心、渭北商贸服务业中心和西安现代化明星卫星城的大背景下，阎良商贸业发展面临更大的机遇和挑战。随着阎良国家航空产业基地建设的快速发展和国家“大飞机”项目的启动实施，阎良经济发展将迎来二次腾飞。从2008年到2020年的12年时间，是阎良经济和社会发展的重要时期，也是商贸业有所作为，并为2020年全面建设小康社会目标打好基础的时期。为充分利用、合理配置区内商业资源，加快阎良商贸业发展进程，满足居民消费需求，提升阎良区的现代化气息和城市形象，促进全区商贸业的快速、健康、可持续发展，特制定本规划。其重要意义是：
●加快城市和社会经济发展 商贸发展规划的制定和实施不仅影响阎良商业网点布局，也直接影响到城市的总体建设，进而影响到城市的经济发展。通过规划，能使我区商业持续快速发展，可以创造更多的就业机会，也可以促进本地区工业的发展，从而优化投资环境，更好地为航空工业基地建设服务，对加速阎良的整个经济建设和发展，将会产生重要的推动作用。
●促进和提高人民生活质量 商业设施直接面向消费者，是直接为消费者提供商品，满足社会需要的物资基础。随着阎良区人民群众文化生活水平的不断提高，对商业设施、商业网点的布局以及商业网点的业态会提出更多更高的要求，这就需要通过规划做出合理的安排，以促使商业网点进一步优化，更好地满足人民群众的需要。
●贯彻商贸流通领域的科学发展观 编制一套科学、可行的规划可以统一思想，理清思路，集中力量，抓住重点，有法可依，有章可循，从而提高区委、区政府决策的科学性，促进商业网点布局合理化，确保商贸服务业科学发展。
●确立阎良在渭北的商贸中心地位 阎良与渭南市、三原县、临潼区、富平县接壤，商贸业发展可以辐射高陵、耀州、白水、蒲城、澄城、三原、合阳等区县，这些地区消费者多样化的需求为阎良商贸业发展提供了更多的市场机会，因而，通过规划将阎良打造成渭北的商贸业服务中心具有地缘优势和现实意义。
●引导社会资金的投向 一些项目的投资主体出于自身利益的需要，盲目投资，重复建设，易于造成城市资源浪费。通过商贸规划进行有效的宏观调控，引导资金的投向，有利于优化资源配置，使商贸业在总量和结构上都能够满足经济社会发展的需要，既促进合理竞争，加快商贸业的繁荣和发展，同时避免重复建设和资源浪费，为区内流通领域创造一个良好的市场秩序和竞争环境。
●促进商贸业结构调整 规划的目的就是按照市场经济规律要求，更好地利用市场机制的作用配置流通生产力，促进商贸业发展。通过规划将更加有利于发挥市场机制作用，规范大型商业网点，促进中小商贸企业的成长，使大中小商贸企业协调发展。
1.2商贸业发展现状
近年来，阎良区经济社会发展取得了显著成就，区域综合实力明显增强，社会消费品零售总额，连年增长，年均增幅12%。人民生活水平明显提高，城镇在岗职工年平均工资达到2.5万元，居全市前列，农民人均纯收入达到4000多元，年均增长10%，增速居全市之首。在住房、汽车、通讯、休闲旅游等消费热点的带动下，区内商贸业发展日趋活跃，城镇居民消费品支出稳步增长，消费结构日趋鲜明。
目前，阎良区现已形成一定的商业功能区基础，区内商业网点纵横交织，初步形成既有特色，又有功能分工的服务网络(见附图一)。全区各类商业网点共有5000多个，3000平方米以上的大中型商场17个，其中综合超市4个，家具专营商场5个，服装商场3个，建材超市2个，家电商场2个，小商品批发城1个。城区各类交易市场7个，其中面向西北五省的瓜果蔬菜批发市场1个，农贸综合市场5个，工业品市场1个。餐饮业中鲍翅大酒楼、新多吉酒楼、润天酒店、西飞宾馆等企业在渭北享有盛誉，星级酒店达到2个，区内具有较高的服务接待水准和能力。同时，经过多年的积淀，初步形成了一些有一定特色的商业街，如公园街家具街、前进路建材街、润天大道、大良路饮食街等。一批深入社区、体现便民、利民功能的中小型超市和便利店正积极稳步发展，各类专业店、专卖店出现网点集聚，经营细化的趋向。
1.2.1、商贸业发展环境分析（SWOT分析）
优势（Strength）
●区位优势得天独厚
●交通优势便利
●产业优势明显
●消费观念趋前
●居住环境最佳，消费吸引力强
劣势(Weakness)
●传统业态量大面广，业态结构欠合理
●商业首位度低，较难形成集聚效应
●本地商贸市场空间有限
机遇（Opportunity）
●商贸全球化带来机遇。
●航空高技术产业基地建设带来的机遇。
●融入西安市都市圈过程中的机遇。
●与周边城市竞争中带来的机遇。
威胁（Threat）
●现有商贸业的整体实力整合不够。
●周边城市对其商贸业空间的挤压。
●现有商贸业总体上缺乏应有的文化内涵。
1.2.2、商贸业发展存在的主要问题
●商业结构体系不明确，没有形成合理的结构。区级商业中心已基本形成，但尚未形成有辐射力的次级商业区。大中型综合性商业网点发展相对集中，而小型网点布局多沿城市道路两侧杂乱铺开，特色商业街有待整合形成，城区社区商业区发育不健全。多数零售网点在定位上没有明显的品牌差异和特色，业态雷同，经营方式差别不大，缺乏高档次、高品位的消费场所，品牌与消费者的的吻合度不够，导致消费流失。
●专业市场档次低而不专，缺乏网络联系。伴随区域性贸易集散功能的增强，区内形成了以农副产品、建材和家俱为主的专业市场类型。但大部分专业市场功能不专、区块不明显，成交额少，辐射能力不强，管理不规范。
●商业街区专业性不强，特色不鲜明。不少商业、服务业设施的设置与城市功能分区不协调，造成网点布局不合理。由于过去区内商贸业发展较慢，加之缺乏商贸专项规划，商业街区定位不明确，致使现有街区不同程度存在功能混杂的现象，个别街区经营上无突出特色，不利于商业业态的进一步聚集。
●批发业没有形成规模，现代物流业发展滞后。目前，阎良的批发贸易业网点数仅占全区商业网点的3%左右，批发业除瓜果批发市场、人民路东段的百货、烟酒批发等一些小店铺外，没有形成上规模的批发业态。缺少推进现代物流业发展的政策措施，物流资源严重不足，物流业（批发零售业、交通运输业、仓储业）规模小，功能单一，经营分散，整体聚合度差，而农副产品物流业的初露端倪和未来大量工业品的流出、流入为阎良物流业的发展提出了严峻的挑战。
●旅游、会展业空白，消费吸引度过低。旅游、会展业具有产业关联性强、带动作用明显的特点，对第三产业结构的调整、优化，起到非常重要的促进作用。旅游、会展业对阎良商业的贡献率极低，一定程度上制约了短期内消费人口总量的提高，使商业规模徘徊不前。发挥区内历史文化题材，利用航空资源优势和航空城的品牌优势，大力发展旅游、会展业，是加快阎良商贸业发展的有效手段。
根据以上分析，必须认清阎良商贸业发展的特点和优、劣势，趋利避害、准确定位、扬长避短，充分发挥优势产业和特色专业市场的辐射功能，进一步整合资源、凸现特色、优势互补、错位发展，探索并走出一条既适应现代化潮流又有自己特色的商贸业发展之路，才能实现城区范围内商业网点布局的合理化和高效化。
1.3、规划依据
1、《关于城市商业网点规划工作的指导意见》国经贸贸易[2001]789号；
2、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》国经贸[2002]44号；
3、《关于制定商业网点分区专项规划的通知》市商发[2004]147号；
4、《西安市商业网点发展规划（2004-2020）》；
5、《西安市商业零售业态规范》；
6、《西安市商业分级设置规范》；
7、《阎良区城市总体规划(2006-2010)》；
8、《阎良区国民经济和社会发展十一五规划》；
9、《阎良区统计年鉴》；
1.4、指导思想
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，从阎良区经济发展、城市建设实际出发，按照“建设西安市现代化明星卫星城市”的发展理念，全面落实科学发展观，抓住国家航空高技术产业基地建设和“大飞机”项目实施的机遇，顺应消费升级的趋势，以加快商贸业现代化为导向，推进商贸设施建设，发展新型业态，完善服务功能，提升经营服务档次和水准，拓宽消费领域，拓展本地和区外市场，全面提高阎良商贸业的对外辐射能力和综合竞争力，加快渭北商贸服务业中心建设。
1.5、 规划原则
●以人为本，协调发展
商贸发展规划必须坚持以人为本，商贸服务业空间布局要以最大程度方便广大居民生活、工作、游憩和出行为出发点。同时商业网点建设要做到有理、有力、有节，不宜盲目的四面开花，而应近远期有序、协调推进，努力实现可持续发展。
●结构调整、统筹兼顾
商贸发展规划要有的放矢地调整本地商业业态、业种结构，优化商业网点空间布局。同时在商业网点建设和优化中要因地制宜处理好存量和增量的关系，积极改造、优化存量资源，适度开发增量项目，做到改旧和建新双管齐下，统筹发展。
●点面结合、布局合理
商业网点布局应合理安排大中小型商业设施，做到点面结合。既要根据阎良社会经济发展水平和广大居民提高生活质量的需要，合理建设大中型商业设施；又要以服务居民生活为切入点，切实优化、发展量大面广的小型商业设施，做到大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合。
●市场为主，调控引导
商贸发展规划的实施要做到刚性和弹性相结合，一方面区委、区政府以规划为依据对商业网点建设进行全面引导和宏观调控，防止盲目、低水平的重复建设；另一方面规划要通过规范的市场化运作来实施，同时根据市场需求的变化，不断完善、充实、优化规划的内容，以市场机制为基础，发挥规划的引导作用。
●切合实际、适度超前
根据实际情况，按照“阎良区十一五规划”的总体要求，围绕建设“亚洲一流，世界著名”的中国航空城这一宏伟目标，坚持高起点、高标准，适度超前的原则，更新观念，现实性和前瞻性相结合，进行商业结构调整、布局，加快商业网点的升级改造，引进新型业态，找准商业发展突破口，奠定现代商业发展的坚实基础。
1.6、规划范围
规划的区域范围：东至人民路东端与新兴路交接处，西至西阎高速出入口，南至北屯街道办川心工贸区，北至北塬生态园。涉及新兴街道办、新华路街道办、凤凰路街道办、北屯街道办、振兴街道办，规划面积约40平方公里。
1.7、规划对象
从阎良经济和社会发展出发，立足阎良城市总体规划布局和建设的需要，确定商业网点规划对象为：40平方公里城区商业区。根据阎良经济社会发展水平、人口集聚及规模状况、城市功能分区及商业基础现状，将全区商业网点在区域空间上规划为四个区：核心商业区、次级商业区、边缘商业区、社区商业区，在这些商业区中尤其以九条商业街为规划重点。形成以商业区为发展面，以商业街为主线，以社区为发展点，相互渗透，点、线、面相结合、互相拉动、独具特色的商业发展格局。
根据阎良区的商业现状，将区内商业业态归纳为以下10种主要业态：超市、购物中心、物流中心、商务中心、专业店、百货店、便利店、游乐中心、宾馆酒店、专业市场等。
1.8、规划期限
近期：2008—2015年
远期：2016—2020年
1.9、总体规划
从空间布局上将阎良城区内的商业区按“4-9-5-5”的结构进行总体规划（见附表及附图三）：
●4：四个商业区 — 核心商业区、次级商业区、边缘商业区、社区商业区（见附图四）。
●9：九条商业街 — 人民路商业街、前进路商业街、胜利步行街、润天大道-大良路餐饮娱乐街、公园北街家具一条街、文化路电子一条街、振兴路汽车服务一条街、农兴路汽车服务一条街、凤凰轻工业品一条街（见附图六）。
●5：五个专项规划 — 零售商业网点、专业市场、仓储物流园、商务中心、休闲娱乐区。
●5：五项辅助规划 — 旅游景区、电子商务、医疗卫生、信息服务、车辆出租。
1.10、规划目标
阎良区商贸发展的总体目标是: 立足阎良，服务周边，辐射渭北。围绕航空城建设，突出航空特色，调整商业网点布局和业态结构，激活商业资源，提升商业竞争力，到2020年基本建成与阎良经济发展水平相适应、层次分明、布局合理、业态先进、竞争有序、以零售和批发为核心的实体网络，初步奠定以信息技术为主要支撑的现代商业基本框架，使阎良区商贸业形成业态齐全、设施先进、各商业街区特色鲜明、融现代、自然和人本为一体的商业格局，把阎良建设成为名符其实的渭北商贸中心和物流中心。
总体发展指标如下：
（一）社会消费品零售总额目标
规划阎良区社会消费品零售总额年均递增12%。
现 状：10亿元
近期末：15亿元
远期末：40亿元
（二）商业零售网点总营业面积
现 状：10万m2
近期末：20万m2
远期末：45万m2
（三）人均零售网点营业面积目标
现 状：0.8 m2/人
近期末：1.3m2/人
远期末：1.5m2/人
（四）商业从业人员
现 状：1万人
近期末：4万人
远期末：8万人
总体目标分解
全区商贸业发展的总体规划分近期、远期二个阶段实施，各阶段规划的目标如下：
◆ 近期目标：
从2008年至2015年，对全区商业网点进行提升、改造、归拢，加快仓储物流园、试飞院商城（含酒店）等大型商贸设施及人民路、胜利街等街区商业网点改造建设，初步奠定特色鲜明、功能完备的商业格局。具体目标是：
（1）改造提升人民路核心商业区，提高义乌小商品城的商品总量，扩展其商品种类，确立其渭北小商品批发中心的地位。
（2）启动建设仓储物流园。
（3）配合北塬生态观光园的提升改造，完善园区商业布点工作。
（4）建室内农副产品综合市场4个、农副（农资）产品交易中心1个。
（5）配合前进路的西延，完善前进路东西两边商业布局。
（6）培育建设特色专业街，规范沿街门店管理，整治不符合商业规划的门店，划行归市，引导商户集中经营。
（7）科学布设社区商业网点，在人口较为集中的社区内布设便利店8个，对新建成的住宅小区做好商业网点规划。
（8）建成旧货交易市场1处。
（9）建成试飞院商城（含星级酒店1个）。
◆远期目标：
从2016年至2020年，通过各项规划的全面推进，进一步建设、健全和完善面向周边市场的、业态结构合理的、运行高效有序的商品流通体系，把阎良区建设成具有航空特色的，特色街、新兴零售业态和特色专业市场并存的，基础设施先进、管理服务完备、物流畅达、辐射力强的渭北商贸中心。具体目标是：
（1）建成繁华的核心商业区，打造销售过1亿元的大中型超市2个，专营商场5个。
（2）建立起以航空旅游为主题的商业服务设施，完成阎良公园周边商业布点工作。
（3）完成9条街道的商业网点规划建设，建成8条商业街和胜利步行街。
（4）建成汽车交易中心。
（5）物流中心建设初具规模。
（6）形成年成交额过1亿元的交易市场3个，
（7）规划建设五星级宾馆1个，四星级宾馆3个。
（8）航空城大道商业网点发展初具规模。
1.11、规划重点
规划期内规划的重点是：2个园区、3个中心、4个市场、5条商业街。
●2个园区：航空博览园、仓储物流园
●3个中心：义乌小商品批发中心、商务（会展）中心、汽车交易中心
●4个市场：农产品批发市场、建材市场、汽修（汽配）市场、旧货（旧机动车）交易市场。
●5条商业街：人民路精品街、胜利T型步行街、润天大道－大良路T型餐饮娱乐街、凤凰轻工业品街、前进路商业街。
第二章 规划内容
2.1商业区规划
2.1.1核心商业区
1、范围界定：核心商业区即人民路商业中心。该中心以人民路为轴线，以胜利街为商业主干，以凤凰街和公园街为两翼，以千禧广场、义乌小商品批发城为辐射点，区域南界延伸至西飞宾馆、试飞院外招，北界至文化路，形成面积约1平方公里的商业中心（见附图四）。目前，该区商业网点总营业面积达 60000平方米。
2、功能定位：核心商业区，阎良区最繁华的商业区。该中心服务于整个阎良区，日客流量在5万人次以上，服务人口在10万人以上。现有重点企业：爱家超市、家乐超市、义乌小商品批发城、永晓家俬城、栎阳大厦、西飞宾馆、试飞院外招、鸿泰宾馆、飞机城大酒店、影城宾馆、鲍翅大酒楼、蓝天宾馆、肯德基等。尽管我区新兴的商业街及购物、休闲场所不断涌现，但该区域浓厚的商业氛围、文化积淀以及人们的消费惯性是其它商业街所不可比拟的，是最典型的传统商业街区。
核心商业区作为全区的商贸中心，要求商业网点高度密集，各种业态齐全，有大型商店、专业店、专卖店、超市、文化娱乐、餐饮、休闲网点及旅游、金融、电信等服务网点，具有购物、休闲、娱乐、旅游、商务、金融等多种功能，能广泛吸引区内外的消费者。
3、规划目标：到2020年,按照商业零售30－35％、餐饮20－25％、服务业30－40％的比例进行优化配置, 争取在本区内引进2－3个国际顶级专业旗舰店,5－10个国际顶级品牌。着力提升该区的商业价值，完成功能完善提升和结构优化调整,将人民路商业中心打造成为高端商业服务业集聚区，形成一个集购物、餐饮、服务、休闲、金融、邮政、信息等功能于一体的大型现代化的商贸中心。
规划总营业面积，近期：80000平方米，远期：100000平方米。
4、规划方案：该区定位是以购物为主，高档次餐饮为辅的综合商业中心，消费对象是市民及周边人口。基本业态设置：大型购物中心1处、百货店2-3 处，以及各类大型专业店、专卖店，配套必要的餐饮、文化、娱乐等服务网点。在规划期内着重在调整业态、完善功能上下功夫，继续保持该区以大型百货店为主体，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的基本结构，改造传统百货向精品店、专业商场或百货加超市转变，提升传统百货业，鼓励发展名优品牌专卖店、专业店。结合历史优势与区位特点，推进经营结构调整，完善经营服务功能，提高档次，形成融购物、娱乐、休闲为一体的特色商业板块。具体规划如下：
（1）人民路西起五区十字，东至公园街十字是我区的核心商业街区，该街区重点规划一些精品店、专业店、特色店以及高档次的连锁店，形成人民路精品一条街。
（2）以爱家超市为基础，全面改善消费环境，提升消费档次，构筑我区大型现代化购物中心。
（3）充实义乌小商品城的商品种类，促进批发商品供应链的的形成，增强商品知名度和凝聚力，提升经营水平，以存量换增量，以产权换市场，建设渭北小商品批发中心。
（4）引导品牌专营店向胜利街集聚，同时，新开通嘉华房地产北邻，西起胜利街，东至公园街的东西一条步行街与胜利街衔接形成T型步行街，依此构建阎良区的商业亮点。
（5）原文化路以销售电动车、自行车为主，拟将此路规划为电子一条街。
（6）在试飞院原大营房处规划建设商城（含星级酒店）1处。
（7）道路、交通的提升改造：按商务部规定标准设计3 处停车场，可考虑设计地下停车场；在交通主干道适当位置设计过街人行通道2处。
规划重点：义乌小商品批发城、人民路精品街、胜利步行街等。
规划建议：该区在规划建设时要注意停车位的设置和合理布局，并实行人车分流。
5、规划导引
以现代百货店为主力业态，营业面积约占40％；专业店、专卖店等营业面积约占40％，配套其它设施。
（1）鼓励设置：大中型专业店、专卖店、中高档餐饮、文化娱乐、电子商务等。强调商品精品化、服务规范化、设施高档化。
（2）适度设置：大型购物中心、大中型酒店。
（3）限制设置：仓储商店、各类商品交易市场、农贸市场。
2.1.2次级商业区
1、范围界定：以城市总体规划为依据，同时考虑人口的分布情况。根据阎良区城市特点及城市建设战略转变的要求，确定公园街东至农兴路、西飞铁路专用线西至振兴路、文化路北至铁路线、人民路南至蓝天路作为阎良的次级商业区（见附图四）。
2、功能定位：本区是专业市场聚集地，商业网点中度集聚，商业服务行业比较完善，经营范围主要为百货、家居、五金、建材、中低档服装、餐饮住宿等为主。此区域现有的商业网点有：新世纪购物广场、胜利街中心市场、茂源建材超市、鑫源建材市场、万好家居城、迎宾大道永晓家俬城、阎良宾馆、铁路招待所、润天酒店、航城宾馆、中飞大酒店、新多吉酒楼、凤凰饮食街、前进路建材市场、安芦农贸市场、安芦汽车美容城等。此区域以家居、建材、餐饮、住宿、农产品市场、汽车服务等为主，商品品种是对核心商业区的有力补充，但其商业功能随着城市经济的发展，受到核心商业区的挤压，因而部分商业业态要进行调整。
3、规划目标：规划期内,把本商业区建设成功能齐全、规模较大、业种业态丰富,突出3－5个主业，体现本地特色的商业区域。
4、规划方案：原则上以中低档服装、轻工业品、建材、餐饮住宿为主，适当规划一些便利店、特色饭馆，以满足本区域人的消费。具体规划如下：
（1）改造升级新世纪购物广场，主要以中低档服装、鞋帽、床上用品、和皮鞋为主，将小商品经营品种移至义乌小商品城。建议把此购物广场划分为几个功能区，实行专业化分区经营。
（2）前进路全段改造为综合性的商贸街。
（3）升级、改造安芦市场（集改超）。
（4）进一步改造、提升润天大道、大良路餐饮业的经营，改善就餐环境，提高餐饮娱乐档次，形成独具特色的餐饮娱乐Ｔ型街。
（5）公园北街规划为家具一条街。
（6）整合、迁移本区内现存的车辆出租市场。
（7）取缔本区内分布的废旧物资收购点。
（8）改造凤凰商贸街。打通现凤凰商贸街西至迎宾大道北段，新规划轻工品一条街。
（9）取缔汽车美容城。
（10）取缔凤凰饮食街。
5、规划导引
（1）鼓励设置：轻工产品市场、五金店，便利店、小百货、室内净菜店、风味店、日杂店、餐饮住宿等。
（2）适度设置：规范化的室内农副产品市场。
（3）限制设置：大型专业店、仓储商店、大型购物中心、大型综合超市。
2.1.3边缘商业区
1、范围界定：迎宾大道蓝天路以南至川心工贸区，东西铁路线以北至北塬，农兴路以东至航空城大道，振兴路以西至西禹高速路（见附图四）。
2、功能定位：是指城乡结合部的商业区，此区域以仓储、商务、会展、汽车交易、农产品交易、客运中心，休闲娱乐、旅游观光为主。本区域除了有许多新兴工业区和住宅小区外，主要由三个特色鲜明的路段构成，分别是迎宾大道、航空城大道、北塬饮食观光生态园所在东西路，占地辽阔，辐射范围较广，消费群多为本地居民及外来人口。此区域现存的商业网点较少，商业发展处于诱发阶段，考虑到航空产业基地位于本区，因此应做高标准、超前规划，同时兼顾基地的规划方案来实施。
3、规划目标：规划建设仓储物流园、农副产品交易中心、汽车交易中心、商务中心、客运中心、航空博览园、旅游观光商业区，搞活流通和贸易，构建商业平台，促进我区“城乡一体化”进程。
4、规划方案：本商贸区应积极引进新型业态，引进有实力的企业，同时要注意扩大绿地建设，并规划相应规模的停车场。具体规划：
（1）拟在航空城大道以北，公园以东建设商务中心（会展中心）。
（2）在航空城大道与新兴路交界处新建客流中心（汽车站）、出租车管理中心。
（3）在人民路东端与航空城大道接壤处新规划农副产品交易中心1处。
（4）在振兴路、农兴北路新建汽修、汽配专业街２处（含货运出租车市场）。
（5）以北塬生态园为中心，建设北塬商业区，计划新增农家乐30个，并根据实际情况在园区内设超市、便利店、旅游用品店等。建议统一规划实施，美观大方、而且要和生态园中的景观协调。
（6）在人民路东段北侧新规划汽车交易中心1处。
（7）公园对面新规划航空博览园。
（8）西禹高速以东，航空城大道北侧规划1个仓储物流园。
（9）在火车站以北，阎良街以南，东至公园路建设废旧物资交易中心、旧机动车辆交易市场。
5、设置导引
（1）鼓励设置：大型商务中心、农副产品市场、餐饮网点、仓储物流店、专业批发市场、娱乐设施等。
（2）适度设置：小型超市
（3）限制设置：大中型百货店、精品店、大型购物中心、大型综合超市。
2.1.4社区商业区
1、范围界定：社区商业区主要设置在社区的主要出入口或居住区中心地段位置，为当地居民的主要途经地，主要为居民提供日常必须的商品及便利服务（见附图四）。社区按《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002 版）的标准配置商业服务设施，千人拥有商业营业面积500-700 平方米，其中零售网点面积达到300-400 平方米/千人。零售业态设置以中小型超市、便利店、专业店、专卖店等为主，配套菜市场（或生鲜超市）和餐饮、维修、家政、洗浴、美容美发等服务网点。
2、功能定位：是指商业网点一定程度集聚，主要设置与居民日常生活消费紧密相关的商业行业和生活服务业。社区商业以一家经营食品、日常生活用品和鲜活商品为主的综合超市为骨干，发展餐饮、美发、修理、洗衣保洁、美容健身、老年服务等各类小型生活服务及老年活动中心、金融、邮政等配套网点。社区商业区主要设置便利店、食品超市、日杂店、小饮食店、快餐店、美发美容、音像店、储蓄所和生活服务设施等网点类型，同时可以布置一些自动售货亭，方便居民消费。各个社区商业网点的布局可以根据社区人口密度、消费水平和购买行为的不同而有所差异。社区商业区均分布在前三个商业区之内，是对它们的有益补充。
3、规划目标：大型社区（服务人口3-5万）商业营业面积不低于15000 平方米；中型社区（服务人口1-3 万）商业营业面积不低于5000 平方米；小型社区（服务人口0.5-1 万）商业营业面积不低于2500 平方米，基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。
4、规划方案：社区商业网点营业面积原则上可按购物50%、餐饮30%、其它服务设施20%的比例设置。社区商业网点配置要求可参照表1。
阎良区现有21个社区，部分社区商业已经初具规模，新建社区商业滞后。社区商业区规划如下：
（1）对现有的社区商业区，商业网点不足的、商业服务功能不够完善的，应通过调整结构、置换房屋用途等办法，克服原有商住混杂的格局，按社区商业的要求逐步加以改造；已预留商业网点用地的新建社区，要根据市场需求，合理配置网点类型和结构，提高服务水平；新规划的居住区，商业网点建设要按照国家有关规定与住宅开发同步进行，根据社区的类型和特点合理配置商业网点，避免与住宅同结构的“底商”，做到便民利民又不扰民。
（2）近期以鸿飞社区、花苑社区、赵家新村作为社区商业建设重点。
（3）建设标准化菜市场，规划到2015年在前进路精神病院对面、四区转盘以及科研巷建成三处净菜店，到2020年建成8家。
（4）积极发展特许、直营、加盟等连锁超市、连锁便利店、食杂店等业态，方便居民生活。特别在老年人居住较集中的地方，适当发展为老年人服务的经营网点。
5、设置导引
（1）鼓励设置：便利店、专卖店、蔬果超市、餐饮网点、生活服务设施。
（2）适度设置：中型超市
（3）限制设置：百货店、大型专业店、仓储商店、专业批发市场、大型购物中心、大型综合超市。
2.2、商业街规划
商业街是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业态的商业集合体，汇集了众多层次的专卖店与各种服务项目，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光等功能于一体，有比较灵活的市场反应能力，满足人们多样化的生活需求，符合人们未来的消费趋势。商业街建设既是对城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高阶段发展的一种准备。
根据阎良区的特点和产业构成，结合阎良区现状与城市远期发展定位，以及《阎良区城市建设总体规划》，到2020年，主要建设商业街9条（见附图六）。其中新增振兴路、农兴路、凤凰商贸街、文化路4条商业街，提升、改造人民路、润天大道－大良路、胜利街、前进路、公园街5条商业街。具体规划如下：
（1）人民路
人民路是阎良区商业基础完善、业态发展初具规模的一条商业街，也是城区贯穿东西的主要交通要道。由于长期以来形成的消费习惯，商业网点尤为集中，形成了浓厚的商业气氛。人民路规划西起高速公路下线口，东至新兴街道办。
规划主要对现有商业网点加以整合，取缔不合理的商业网点，扩大千禧广场周围的商业规模，继续强化其商业中心的作用。在东端新兴街道办与航空城大道交口处设立农副产品交易中心1个，在蓝天加油站附近规划汽车交易市场1个、家居中心1个，为城乡物资交易提供一个规模较大的平台，对活跃农村市场也有积极作用。在人民路中段，整合现有日常生活用品批发，提升改造商业设施，建设试飞院商城（含酒店），积极引进名牌精品、发展专业店、专卖店，形成有一定聚集规模、繁华的精品商业街。在人民路西段（高速路下线处）布置一定的商业配套设施，以满足来往人流的日常生活需要。
（2）前进路
前进路作为阎良十里长街之一，在城区商业网点建设布局中承担着重要的作用。前进路现状为建材一条街，现长约1公里，拓宽后可达5公里，目前以建材、五金为主，兼有部分自行车、电动车销售店，并有个别小型汽修店存在。考虑到：①前进路是次级商业区的主要街道之一。②前进路东延、西扩后街道两侧多为商住楼。③中段距离核心商业区较近。④建材销售对城市市容、市貌的影响。综合这些因素，规划期内，要逐步取缔建材的销售，将其归并到专业建材市场内，并对现有商业网点进行全面改造，结合远期发展要求，将前进路全段规划为综合性的商业街。
（3）润天大道－大良路
长约1600米，依托现有餐饮娱乐设施，加强发展餐饮业、娱乐业，同时整合商业网点布局，将不符合餐饮娱乐的其他商业业态置换出该区，形成餐饮、娱乐T型街。在现有服务业的基础上，引导建设特色娱乐服务型设施，如茶楼、异国风情餐厅、特色食品、高档美容美发等。通过疏导、弱化交通功能，辅以坐椅、雕塑、花坛、书报亭等城市道路公共设施，吸引更多人流进行消费。
（4）胜利街
全长约1200米，根据城市商业网点发展可将胜利街与即将开通的新世纪南侧的东西路规划为T型商业步行街。步行街内鼓励设置具有一定规模的品牌专卖店、专业店、折扣店、中高档品牌店，适当设置特色食品店、普通品牌店，限制其他业态的商业网点进入。
（5）公园街
全长约1100米，规划应充分结合现有商业布局，加以改造、升级、美化环境、提高档次，对经营环境较差、活力不足的，则调整经营方向、注入活力、繁荣市场，建设家具一条街。
（6）凤凰商贸街
全长约800米，应围绕义乌小商品批发城引导轻工业品等商业业态进驻。
（7）文化路
重点规划发展电子产品、电脑配件及相关软件销售等，建设电子一条街。
（8）振兴路
长约1200米，规划设置集汽车销售、维修、保养等多种功能于一体的4S专卖店、各类汽车配件专业店、汽车用品百货店或专卖店、汽车饰品专卖店及货运车辆出租市场等形成汽车服务一条街。
（9）农兴路
长约870米，规划以汽车修理、美容为主，汽车配件销售等便民服务为辅的商业设施，为出入境车辆提供服务。同时设置货运车辆出租市场，形成汽车服务一条街。
商业街发展导引：积极发展综合型商业街和专业型商业街。综合型商业街应完善购物、餐饮和娱乐等功能，专业型商业街优先发展主题服务网点，突出专业特色，主题型服务网点比重占街区网点总量的70%以上。限制发展批发市场、仓储会员店等与商业街特点无关的业态、业种。商业街建设要与城市交通、城市景观和城市环境相结合，要有利于客流和物流的组织，控制和降低对街区居民生活的干扰。
2.3 专项规划
2.3.1零售商业网点规划
根据目前阎良现有的商业零售网点分布状况，考虑未来发展的需要，规划期内规划各类综合零售商业网点23处,其中：
1、适当扩增爱家超市规模的同时，在航空城大道公园附近、21区新增2处中型超市，规模约2000平米；
2、便利店14处，规划设置在迎宾路小区、十五区居住小区等社区商业区，规模大约500平方米左右；
3、中型日用百货3处，规划在润天大道南段，人民路西段，北塬商业区等各设置一处，规模约1000平米；
4、中型电器专卖2处，规划设置在十五区及胜利街北段大型社区内各1处，规模大约2000平方米；
5、改造胜利街新华书店，新增教育路书店1处，规模大约1000平米。
6、远期规划设置大型文体娱乐场所1处。
规划导引：新建大中型零售商业网点，原则上采取单体形态，避免与住宅混建；零售商业网点必须配置相应规模的停车场，每100 平方米营业面积不低于1 个标准车位；合理控制大型零售商业网点的建设规模，规划期内人均大型零售商业网点控制在0.3～0.4 平方米；购物中心、大型超市、仓储会员店等大型零售商业网点之间应保持合理距离。
2.3.2专业市场规划
城区专业市场按性质分为：农副产品市场，服装鞋帽市场，家居市场，建材市场，汽车交易中心，汽修、汽配市场，旧货、旧机动车交易市场、日用品批发市场8类（见附图五）。
1、农副产品市场规划
农副产品市场的发展与老百姓的日常生活有着密切的联系，也与城市的整体形象息息相关，因此合理布局农副产品市场非常重要。农副产品市场规划建设的原则是：核心商业区、社区商业区内按“集改超”的原则规划建设室内蔬果超市和净菜店；次级商业区短期内内保留一定规模规范化的农贸市场，逐步建设一定量的室内蔬果超市；边缘商业区规划建设一定规模的大、中型农副产品批发市场。
我区现有农副产品市场5个，分别是：1、位于人民路西段南侧的安芦综合市场，面积约5000平方米，主要经营蔬菜、副食品等。 2、位于公园北街和前进西路的公园路综合市场，面积4000平方米。3、北朱综合市场位于人民东路东段南侧，面积3000平方米。4、凤中农贸市场位于凤凰商贸街西侧，面积2000平方米。5、农兴农产品综合市场，面积约20000平方米。
考虑到航空基地建设进入快速发展期，城区人口增长波动幅度会有很大变化，规划区内传统农贸市场的总体改造方向是：以整合、提升次级商业区内现有的农贸市场为主，完成部分条件较好的农贸市场的超市化改造，提高服务品质、管理秩序。对布局不合理的凤中农贸市场进行取缔。按照“集改超”的原则，在人民路东段规划建设1个室内果蔬市场，营业面积5000平方米。
结合旧城改造和社区建设，以2万左右居住人口设置1家营业面积2000～3000平方米、辐射半径500～800米的农贸市场。按照梯度推进的原则，实行农副生鲜食品超市化经营，增加超市农副产品数量。具体规划是：
① 对布局不合理的凤中农贸市场进行取缔。
② 对安芦市场远期规划取缔、改造为室内蔬果市场。
③按照“集改超”的原则，在人民路东段规划建设1个室内蔬果市场，营业面积5000平方米。
④在航空城大道东段南侧（新兴）规划农副产品交易中心1处，面积在40000平方米左右。
⑤在前进路西段南侧规划果蔬市场1处，面积4000平方米。
⑥在人民路西段北侧规划农产品综合市场1处，服务本区居民，面积4000平方米左右。
⑦在迎宾大道南段川心工贸区北规划一处农贸市场，主要服务范围是21、22区西飞家属区、航空产业基地等，营业面积3000平方米左右。
2、服装鞋帽市场：区内现有服装（鞋帽）市场3处：①胜利街中心市场，位于胜利街北段东侧，面积约4000平方米；②新世纪购物广场，位于胜利路中心市场东侧的，面积约6000平方米；③位于前进西路和公园北街交口的蓝波湾市场，面积约2500平方米。考虑到有义乌小商品批发城，区内服装鞋帽市场已趋饱和，规划期内原则上服装鞋帽市场不增加，宜整合、改造现有服装鞋帽市场，细分各区消费层次，结合不断变化的消费需求，提高经营档次和服务设施，避免功能重叠导致的恶性竞争。
3、家居市场：到规划期末应有家居市场7处。其中现状5处，分别为：位于迎宾大道中段的永晓家俬城，面积约5000平方米；位西飞大道西侧的增辉家俬广场，面积约3000平方米；白云路万汇家居，面积约2500平方米；位于人民路中段的永晓家俬，面积5000平方米；位于人民路中段的康林达家俬广场，面积约3000平方米。
远期规划新增2处家居市场：公园路北段西侧规划1处家居市场，面积约10000平方米；人民东路东段北侧规划一个家居、家装市场，面积约30000平方米。
4、建材市场：规划期末建材市场控制到5处，①茂源建材市场，位于凤凰广场北测，面积约3000平方米；②鑫源建材市场，位于迎宾大道东侧，面积约4000平方米；③万好家居广场，位于人民路西段，面积约2000平方米。规划在西闸口北侧新增1处建材市场，面积约10000平方米；在公园街北段东侧、铁路线以北新增1处建材市场，定位为钢材、五金等的销售。
5、汽车交易中心：考虑到2020年阎良区汽车拥有量将增加到3万辆，而目前我区无一处汽车交易市场，根据阎良及周边区县消费者对汽车需求量不断增加的实际，拟在人民路东段蓝天加油站对面附近规划建设汽车交易中心1处。
6、汽修、汽配市场（含车辆出租）：规划期末汽修、汽配市场控制到2处。现状1处：位于迎宾大道北段东侧的汽车美容城1处，面积约4000平方米，拟根据城市规划要求拆除取缔。新增汽修、汽配市场2处:农兴北路规划1个汽修、汽配市场，面积约5000平方米；振兴路规划一处汽修、汽配市场，面积约6000平方米。
7、日用品批发市场
区内主要以十五区批发为主，规划期内原则上不再增加小商品批发市场，拟将十五区烟酒、日用品批发市场统一规划至义乌小商品城，全力提升义乌小商品城的知名度和认可度，将其建成一个具有辐射渭北和跨区服务的大型小商品批发城。
8、旧货、旧机动车交易市场
区内现有旧货市场2处，位于东闸口立交桥旁和西闸口西，以经营旧家具为主，附带经营一些二手工业品。另外，城中村分布有个别的废旧物资收购点。目前，这些经营场所场地较小、品种单一、市场规范性差。
拟规划建设旧货交易市场1个，将现有旧货市场全部整合到相对集中的区域内，布局在阎良老街原阎良籽棉厂，占地面积20000平方米，近期内建成。远期规划围绕该市场建立旧家具、旧机动车辆等专业旧货交易中心（见附图五），经营面积扩大到100000平方米，经营范围扩大为：废旧物资、旧家具、旧家电以及二手车辆等，从业人员达500～800人。同时改善提高旧车交易市场环境，增加服务设施，完备旧车鉴定评估、经纪、销售等企业进场经营条件，逐步建成设施齐全、功能完善、交易规范的标准化市场。
发展导引：重点发展有产业支撑或地域优势农副产品、工业品等大型产地型或中转型专业批发市场。鼓励发展汽车配件、五金机电、农用物资、旧货等短缺市场。严格控制服装、家居、装饰建材等一般工业品市场。对受到用地、交通、环境制约，但市场发展潜力较大的农副产品、水产品市场以及部分生产资料市场，要逐步调整至边缘商业区。对设施条件较差、规模较小、经营不景气、同类化程度高，但区位较好的市场，要引导改变经营定位，向专业店、专卖店等形态转变，实行错位经营。均衡发展农贸市场（菜市场），满足城乡居民基本生活消费需求。重点发展室内标准化菜市场，并为今后的发展留有余地。城区内低档次的农贸市场，要逐步改造为室内超市。
2.3.3仓储物流园规划
现代化物流体系是与阎良商业向现代化的大商贸、大流通发展相适应的现代商业体系的重要组成部分。物流网点是现代商品流通的载体和空间依托，也是商品物流的实施基础。商业物流配送中心的建设要立足物流园区发展，设在主要交通干线交汇处或铁路、高速路周围，并与批发市场建设统筹规划；应具备仓储、加工、配送、检验、信息管理和技术服务等功能。
结合阎良区发展实际，在西边缘商业区内（航空城大道以北，西禹高速以东）规划建设以工业品为主的仓储物流园1处（见附图五），规划用地面积约20万平方米。物流园的建设一方面要配合航空产业基地和义乌小商品城的发展，另一方面要结合区内专业市场的发展。规划方案为： 1．建立一套以阎良为核心，辐射渭北地区，并与西安等大城市的运输、配送网络相贯通的物流网络。2．以高标准、高起点为原则，建设与西安物流为一体的具有可扩张性的物流中心，在承担区内及渭北地区物流功能的情况下，为周边其他地区的物流服务。3．以先进的计算机网络技术为支撑，采用全程定位系统，以先进的物流设施、设备为载体，对物流信息资源开发和利用，整合社会物流要素，推动物流产业向高层次发展。4．体现政府规范市场行为，按照经济规律操作，成为渭北地区运输、储运市场交易行为和发布价格信息、集约社会商业资源的场所。5．为外向型经济提供有力保障和配套服务设施，使之成为区内商品流出、流入的绿色通道和经济交流的窗口。规划建设包括：库房、加工处理区、商品展示区、车场、车道、办公区、预留地等。
仓储物流园以仓储物流为主，包括原材料、半成品、成品的装卸、仓储、转运、加工、包装、外销储运、货代、联运、信息服务、报送等全过程物流服务，形成商品供销服务网络，建成辐射渭北地区的商贸物流中心。
发展导引：1、整合资源与业务，鼓励有能力的连锁企业建设配送中心；引导社会投资主体面向区内商业零售企业，建设物流配送基地，推广协议配送的物流组织模式，加快形成第三方物流配送的服务体系。2、利用已具流通网络的农副产品批发贸易，加强物流信息服务，建立面向全国的农副产品物流信息平台，加强信用、结算和标准体系建设，增强交易市场的商品集散与配送能力，打造农副产品物流基地。3、改造农副产品批发市场，增加仓储、加工、配送及信息系统等基础设施，建立农副产品配送中心，面向农副产品生产基地、超市、农贸市场等开展物流配送服务。4、依托农副产品物流业的发展，推行交易合约化、电子化等现代化交易方式，全面推进工业品的物流。
2.3.4商务中心规划
根据我区经济发展情况，建立商务中心（会展中心），发展“会展经济”。通过举办各种形式的展览、展销，会议等，让 “会展经济”成为我区经济增长的“助推器”。
远期规划建设商务中心（会展中心）1处，选址位于航空城大道中段，公园以东，占地面积约15万平方米，是集住宿、展览、商贸、会议、科技、信息、旅游、餐饮、娱乐为一体的多功能商务中心（见附图五），同时在商务中心附近配套规划星级酒店1座。商务中心规划设计应功能齐全，具有承办大型博览会、全国性贸易洽谈会，带动周边商业网点发展的能力。 建成初期可适时包装一些诸如“航空旅游节”，“瓜果节”等会展项目，以促进“会展经济”快速发展。
2.3.5休闲娱乐区规划
为吸引外来人口，拉动消费，丰富人民群众业余娱乐生活，促进阎良旅游业的发展，建设阎良集中的综合性休闲娱乐中心。规划年丰路周边主要以经营餐饮、酒吧、娱乐业为主， 突出高雅、时尚、休闲的特点，形成不夜区。
第三章 辅助商业规划
3.1旅游景区商业规划
旅游业对现代商业的发展的带动日趋显著，阎良在旅游业上一直是一个弱项，消费总量低，是制约阎良商业发展的一个关键因素。要想吸引外来消费，提高消费总量，必须在旅游上下功夫。根据目前现状，拟规划建设2个旅游商业区。
3.1.1航空博览园
规划选址位于正在建设中的阎良公园北侧，占地面积约4公顷（见附图五）。规划突出航空文化背景，以飞机实物为参观主体，以航空模型、图片、多媒体等为参观导向，以大型航空模型、航空试飞模拟器、声光电高科技体验设备为游乐核心，对园区进行设计。通过新、奇、特的娱乐项目引起轰动，突出航空特色，增加游客的追忆和想象力。
结合区航空博览园建设，并和西飞等航空单位协商在节假日期间开放部分车间（如：总装车间）、部分停机坪，有组织、有规划地组织航空旅游，让游人来到阎良有所看，有所游，有所得。
建议：1、成立一个协调机构专门来协调组织航空旅游项目。
2、升级、完善航空博物馆的建设。
3.1.2北塬饮食观光生态园
以现在日趋发展的北塬生态园为基础，进一步拓展其文化历史氛围，以汉太上皇陵为素材，以“黄帝铸鼎于荆山” （《史记•封禅书》记载：“黄帝作宝鼎三，象天、地、人”。《路史•疏仡纪•黄帝》：“采首山之铜，铸三鼎于荆山之阳”。）为引线，进一步挖掘北塬的历史文化价值，提高北塬知名度，丰富北塬旅游题材。规划好沿路的开发建设和娱乐项目，形成独具特色的文化与风景交相辉映的游览氛围（见附图五）。
此商业区内禁止设置大型商业设施，商业网点主要以经营餐饮、小吃等特色餐饮和旅游、文化商品或纪念品为主。应加强该地区的环境保护和旅游、休闲氛围的营造，增加休闲、娱乐项目和服务设施。
建议尽快完善该区的旅游观光项目，如在该区建设一系列有文化历史题材的文化墙、风情园等。
3．2电子商务系统建设
经济全球化和网络经济进程的加快是21世纪全球经济发展的大趋势。基于Internet的电子商务由于其节约成本、减少中间环节和提高效率的优势，对传统商务带来了极大的挑战，随着企业和社会信息化水平的提高，电子商务在整个商务活动过程中将占据越来越多的份额。
以信息化带动产业化，实现生产力的跨越式发展，是阎良未来经济发展的必经之路。在信息化浪潮的冲击下，商贸业必然要顺应潮流，对原有的商贸观念、手段和方式等进行革命性的创新和改进，以建设“数字阎良”为依托，大力建设数字商贸，以信息流促进商品流，提高阎良商贸辐射功能。今后，在贵重购买、批量购物、集团购物等方面，电子商务将成为主要交换或贸易手段。随着政府上网、企业上网和百姓上网工程的推进，阎良商贸信息化的目标将会逐步实现。
3.3医疗卫生市场规划
区内现有医药超市1处，位于人民路中段栎阳大厦，医药门店6处，分别位于：延凤路1处，千禧广场1处，大良路1处，凤凰街1处，公园街141医院对面1处，人民路中段栎阳大厦对面1处。考虑到方便群众的需求，在大的社区中可适当设置3－4处药店（超市）。
3.4 信息服务业规划
以信息咨询、法律服务、婚介、打字复印等为主，拟规划在延安街及党政机关周围。
3.5 车辆出租市场
区内现有出租车市场5处，分别是：西闸口农机三轮出租市场、火车站南货运车辆出租市场、胜利街北段、南段及新华街各有1处小车、面包出租市场。拟规划将小车出租及拉沙子、水泥、建材的卡车和农用车等货运出租市场规划到振兴路和农兴北路。
第四章 规划建设重点项目
2008-2020阎良区商贸规划建设10个重点项目，投资概算6.65亿元。详见下表：
2008年－2020年阎良区商贸重点规划建设项目一览表
序号 项目名称 功能定位 位 置 占地（亩） 总投资（元）
1 航空博览园 航空旅游项目 阎良公园对面 1000 1.3亿
2 商务中心 会展、住宿、餐饮 航空城大道北侧公园东 200 1.1亿
3 北塬饮食观光生态园 饮食、旅游、休闲 北塬 1000 4000万
4 农副产品交易中心 瓜果、蔬菜、农资批发 航空城大道与人民路东端接壤处 200 3000万
5 仓储物流园 工业品仓储物流 航空城大道与西禹高速交接东北侧 1000 6000万
6 客流中心 含客运汽车站，货运、客运出租车市场 航空城大道新兴段南侧 30 5000万
7 试飞院商城 建五星级酒店1个 试飞院大营房 30 1.2亿
8 旧货交易中心
旧机动车交易市场 二手商品市场 阎良老街南火车站北 200 2000万
9 汽车交易中心 4S店，展厅、试车场、容纳4个以上品牌
人民路东段北侧 100 8000万
10
家居中心 家具、建材 公园路和航空城交界1处，人民路东段北侧1处 各20 2500万
第五章 实施对策
商贸规划的实施是一项涉及经济与社会发展各个方面的系统工程，是市场体系建设和城市功能规划的重要环节，因此，必须采取切实有效的措施，综合运用经济、法律和行政手段，加大工作力度，确保规划目标的实现。
一、加大商贸规划的宣传力度。加强对商贸流通在发展市场经济中的先导作用以及商业网点发展规划对市场体系建设和城市功能规划的极端重要性的宣传，在全区上下形成共识，各有关部门高度重视，提高落实规划的主动性、自觉性。充分发挥规划对全区商贸流通发展的引导和促进作用，使我区商业网点和商贸流通业得到协调、有序、健康、快速发展。
二、强化商贸规划管理。建立市场准入联席会议制度，负责商贸规划的实施和管理工作。区政府主管领导是联席会议的牵头人，经贸局负责联席会议的组织召开。联席小组成员单位有经贸、发改、工商、质监、市容、消防、税务、建设、规划、土地等部门。为避免重复建设，造成社会资源和土地资源的浪费，城区新建（改扩）1500平方米以上4000平方米以下（含1500m2）建筑面积或总投资额100万元以上（含100万元）的商业网点（含服务、娱乐业网点等），实行市场准入制，由联席会议研究审批。 对建筑面积在4000 m2以上或总投资在1000万元以上的大型商业网点（包括大型娱乐设施、宾馆及餐馆业等网点）实行听证制度，并报区政府审批同意后实施。对城区主要街道及核心商业区的大型商业网点，实行宏观控制。核心商业区未经批准，不得开办非商业性企业。
三、大力提升商业网点设施的档次，树立良好的城市形象。逐步改造城区主要街道商业门面，使之适应现代城市商业发展需要，严禁在主要街道设置车辆维修、洗车场、废品场、木材、钢材、水泥等门店，对违规批准在主要街道设置上述网点的单位或部门按照谁批准、谁纠正的原则，由商贸部门责令限期处理。逾期不与整改的，应坚决予以取缔。严禁占道经营、以路为市，新建的商业网点要充分考虑配套设施建设，对现有集贸市场实行改造提质，并逐步向生鲜超市发展。
四、对重要项目建设给予政策倾斜 。对商贸规划重点建设项目实行政策性倾斜。改善交通和环境条件，构筑平台，实行优惠政策，并组织统一招标，吸引国内外知名商业开发商和零售商业集团投标。
五、多方筹措商业网点建设资金。积极争取省市及有关方面对商贸重点项目的支持。同时，在投融资方面，通过多种渠道和多种方式开辟资金来源。坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，大力引进外资，积极筹集民间资金，以项目引资。积极鼓励企事业单位和个人采取出资、出场地、出设施等多种方式，参与商贸流通设施建设。
六、加大招商引资力度。一是着力改善投资环境，提升全区对外开放新形象和为外来投资者服务质量；二是加快制度建设，探索招商引资新思路，创新工作机制；三是加强对外交流合作，拓宽招商引资渠道；四是加强外来投资项目服务力度，确保投资项目顺利实施；五是充分利用激励机制，鼓励企业发展，对有突出贡献的商贸企业进行表彰。
第六章 附 则
一、根据城市经济和社会发展的需要，可对本规划进行修订或修编。修订或修编须报请阎良区人民政府批准。
二、本次规划成果包括《阎良区商贸发展规划（2008-2020）》、《阎良区商贸发展规划说明（2008-2020）》、《阎良区商贸发展规划图》。
三、本规划由阎良区经济贸易局编制、解释。
第二部分
规 划 副 本
西安市阎良区商贸发展规划说明
（2008-2020）
引 言
根据阎良区政府工作安排，由区经贸局负责编制完成了《阎良区商贸发展规（2008-2020）》，本规划是根据商务部《城市商业网点规划编制规范》的要求编制的，主要阐述在市场经济条件下政府关于商贸发展的战略意图，目的在于合理配置与充分利用商业资源，实现商业经济的规范化、科学化管理，进一步满足城市居民需要，提高居民生活质量，提升阎良现代化气息和都市形象，改善投资环境，科学引导市场主体行为，促进阎良商贸流通业的快速、健康、可持续发展。本规划的指标体系参照了国家有关规范、规定及标准，涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国内外不同城市商业网点规划，并结合阎良商业经济发展的实际和今后发展的需要而制定的。
本次重点完成零售业、商品交易市场、商业街、物流园、商务中心等的布局规划；规划范围40平方公里，涉及五个街道办；规划期限近期2008年-2015年，远期2016年-2020年。
本次规划重点解决以下几个问题：
1．发展战略问题。包括商业整体发展战略定位及整体发展规模问题。
2．合理布局问题。重点解决商业街、区的布局及布局不平衡问题。
3．业态结构调整问题。重点发展新型业态，改造传统业态。
4．商业如何提升城市形象问题。重点解决沿街商业问题，商业环境提升改造问题，特色街、步行街的培育问题等。
5．培育市场、拓展资源，大力发展物流业的问题。
6．商贸发展的突破口问题。
现对规划的基础数据、理论和成果予以说明。
第一章 城市概况
1．1、基本区情
阎良区是西安市的一个远郊区，距市中心约50公里，现辖两镇五个街道办事处。阎良区东与渭南市相邻，西与三原县接壤，南以清河为界，与临潼区相望，北倚荆山塬，与富平县毗连。阎良区东西长24公里，南北宽10公里，总面积244.4平方公里，总人口24.8万人，城区规划区面积40平方公里。建成区面积16.8平方公里，城区人口10万人。区内驻有西安飞机工业（集团）有限责任公司、中国飞行试验研究院、中国航空工业第一集团公司第一飞机设计研究院、西安航空职业技术学院等国家航空工业科研、教学单位，是亚洲地区集飞机研究设计、生产制造、试飞鉴定于一体的最大航空工业基地，被誉为中国的“西雅图”。2004年8月，国家发改委正式批准阎良为我国唯一的国家级航空高技术产业基地，标志着阎良将成为振兴民族航空产业和我国航空业参与国际合作的重要平台。
1. 2、经济指标
2006年，全区生产总值完成45亿元，增长14.5%；地方财政收入完成1.9亿元，增长24%；全社会固定资产投资完成31.1亿元，增长40%；社会消费品零售总额达到9.6亿元，增长16.5%；城镇职工人均收入23000余元；农民人均纯收入达到了4225元，增长11％；城区天然气入户率达96％；城市绿地覆盖率达到54％以上，人均绿地面积7.6平方米；城区私人小车拥有量3000辆左右，平均每10户拥有一辆。
第二章 基础数据统计与分析
2．1、商贸发展现状
阎良区现已具备一定的商业功能区基础，区内商业网点纵横交织，初步形成既有特色，又有功能分工的服务网络。目前，全区各类商业网点共有5000多个，3000平方米以上的大型商场17个，其中大型综合超市4个，家具专营商场5个，服装商场3个，建材市场2个。城区各类交易市场7个，其中面向西北五省的瓜果蔬菜批发市场1个，农贸综合市场5个，工业品市场1个。餐饮业中鲍翅大酒楼、新吉多酒楼、润天酒店、西飞宾馆等企业在渭北享有盛誉。阎良区具有较高的服务接待水准和能力，其中四、五星级酒店各1个。同时，经过多年的积淀，初步形成了一些有一定特色的商业街，如公园路家具街、前进路建材街、润天路、大良路饮食街等。一批深入社区、体现便民、利民功能的中小型超市和便利店正积极稳步发展，各类专业店、专卖店出现网点集聚，经营细化的趋向。
1． 大中型零售网点现状
现有零售网点的行业结构分布状况
■百货商店
义乌小商品城 人民路西段
民生百货 人民路中段
盛世金花购物广场 千禧广场
富华商场 西飞大道
■超市
爱家超市 千禧广场东侧
家乐超市一店 公园街人民路十字
家乐超市二店 凤凰路十字
家乐超市三店 润天大道南段
■专业店
电器类
国美电器 五区十字西北角
万汇家电 科研巷
海尔专卖店 人民路中段
文式商行 人民路中段
高图家电 人民路中段
医药类
怡康医药超市 人民路中段栎阳大厦
老百姓大药房 人民路中段
回春堂大药房 延凤路中段
同泰大药房 千禧广场
康复路药店 康复路
凤凰路药店 凤凰街道办事处南
公园路药店 一四一对面
服饰类
新世纪广场 前进路中段
义乌商城 五区十字
波涛眼镜店 千禧广场东侧
图书类
新华书店 胜利街中段
文乐书店 人民路中段
维维音像 人民路中段
通讯电子类
鼎天手机超市 人民路西段
电影院手机广场 电影院一楼
中国移动 电信大楼
义乌手机大卖场 五区十字
联想电脑专卖 四区转盘东北角
清华同方专卖 人民路东段
■家居建材
永晓家俱 一店人民路中段
二店21区
康林达家俬广场 人民路中段
增辉家俬 四区转盘
万好家居广场 人民路西段
2. 专业市场分布现状
农兴瓜果批发市场 人民路东段
安芦市场 人民路西段
茂源建材市场 凤凰广场
鑫源建材市场 21区
公园路综合市场 新世纪东侧
汽车美容城 迎宾大道北段东侧
胜利街汽车租赁市场 胜利街
北朱市场 北朱村
建材市场 西匝口北
胜利路中心综合市场 新世纪西侧
3. 商业街现状
名称 功能特色 地址
前进路 建材、五金、电动工具、家装材料 前进路
公园路 家俱、装饰、灯具、洁具 公园路
人民路商业街 百货、服饰、日用品 人民路
胜利街 服饰、床上用品 胜利街
大良路 饮食、休闲娱乐 大良路
润天大道 饮食、休闲娱乐 润天大道
凤凰路商贸街 饮食、特色食品 凤凰路
文化路 电动车、自行车 文化路
2．2、存在的主要问题
“九五”以来，阎良区社会经济的不断发展，商贸服务业的市场化进程明显加快，区内商业网点纵横交织，初步形成既有特色，又有功能分工的服务网络。以大型综合超市、大型专业店等为代表的新兴零售商业业态呈蓬勃发展的态势，餐饮业异军突起，具有较高接待水准。适应现代商贸服务业发展趋势，不断提升商业网点功能档次，已成为阎良区商贸发展的关键。但仍存在一些制约商贸发展的问题：
（1）商业结构体系不明确，区级商业中心已基本形成，但尚未形成有辐射力的次级商业区。大中型综合性商业网点发展相对集中，而小型网点布局多沿城市道路两侧杂乱铺开，特色商业街有待整合形成，城区社区商业区发育不健全。多数零售网点在定位上没有明显的品牌差异和特色，业态雷同，经营方式差别不大，缺乏高档次、高品位的消费场所，品牌与消费者的的吻合度不够，导致消费流失。
（2）专业市场档次低而不专，缺乏网络联系。伴随区域性贸易集散功能的增强，阎良区形成了以农副产品、建材和家俱为主的专业市场类型。但大部分专业市场功能不专、区块不明显，成交额少，辐射能力不强，管理不规范。
（3）商业街区专业性不强，特色不鲜明。不少商业、服务业设施的设置与城市功能分区不协调，造成网点布局不合理。由于过去区内商贸业发展较慢，加之缺乏商贸专项规划，商业街区定位不明确，致使现有街区不同程度存在功能混杂的现象，个别街区经营上无突出特色，不利于商业业态的进一步聚集。
（4）批发业没有形成规模，现代物流业发展滞后。目前，阎良的批发贸易业网点数仅占全区商业网点的3%左右，批发业除瓜果批发市场、人民路东段的百货、烟酒批发等一些小店铺外，没有形成上规模的批发业态。缺少推进现代物流业发展的政策措施，物流资源严重不足，物流业（批发零售业、交通运输业、仓储业）规模小，功能单一，经营分散，整体聚合度差，而农副产品物流业的初露端倪和未来大量工业品的流出、流入为阎良物流业的发展提出了严峻的挑战。
（5）旅游、会展业空白，消费吸引度过低。旅游、会展业具有产业关联性强、带动作用明显的特点，对第三产业结构的调整、优化，起到非常重要的促进作用。旅游、会展业对阎良商业的贡献率极低，一定程度上制约了短期内消费人口总量的提高，使商业规模徘徊不前。发挥区内历史文化题材，利用航空资源优势和航空城的品牌优势，大力发展旅游、会展业，是加快阎良商贸业发展的有效手段。
2．3、商贸发展趋势
在“十一五”期间，我国社会主义市场经济体制进一步健全和完善，全面建设小康社会的战略目标将取得关键性进展。至2020年，国内生产总值力争比2000年翻两番，增长的动力将更多地倚重国内市场的需求扩张，迫切需要加快发展高效率的商品市场体系与现代化流通方式，为日益增长的国内需求提供市场通道。
目前我国人均国民收入已超过1000美元，城镇和农村居民恩格尔系数分别下降到 37.9%和47.17%，城乡居民消费水平正处在走向全面小康的快速发展阶段，消费重点从以衣食和基本生活消费品为主的温饱型，转向以住、行、用、保健等追求发展的方向。因此，未来几十年消费总量不仅将随城乡居民收入水平稳步提高而持续扩张，而且更为重要的是，城乡居民消费结构快速升级以及城市化进程的不断加快，将全面促进现代生活消费方式的普及，从而在更大程度上促进消费总量的扩张与结构调整，并带动住房、汽车、电子通讯设备、休闲旅游、健康保健等更多新兴消费领域的快速发展，为加快商品市场发展、创新、变革提供直接动力，直接促进适应多样化消费需求的零售业经营方式和组织方式的变革与发展，带动城乡消费品市场的规模扩张与升级。
近年来，阎良区以建设渭北商贸服务业中心为目标，发展大商贸、建设大市场，搞活大流通，不断加大商贸投资力度，努力加快商贸设施建设步伐，大力调整商贸流通产业结构，进一步健全商贸市场体系，规范商贸流通秩序、扩大对外影响，全区商贸业得到了快速发展，已初步形成了较为庞大、系统的商贸服务体系。随着经济的迅速发展和人民生活水平的不断提高，阎良区居民消费结构由过去的基本生活型逐步转化为发展型和享受型，消费结构升级将进一步加快，服务性消费将趋向个性化、精细化，商贸服务业将趋向标准化，餐饮业整体水平将大幅提高，强大的消费需求和购买力将会促使商贸业加速发展，为阎良区商贸业发展提供更加广阔的天地。
2．4发展环境分析（SWOT分析）
21世纪的前20年是阎良区经济和社会发展向更高阶段迈进的新时期。在全面落实科学发展观，建设和谐阎良，努力把阎良建设成为“亚洲一流，世界著名”的中国航空工业中心、渭北商贸服务业中心和西安现代化明星卫星城的大背景下，阎良商贸业发展面临更大的机遇和挑战。预计到2020年，阎良城区人口将增加到30万，私人小汽车拥有量将达到30000辆，社会消费品零售总额将达到39.6亿元。
1、优势（Strength）
（1）政策优势明显
近年来，阎良区委、区政府高度重视商贸流通业的发展，提出“工业强区，商贸富区”的战略思想，大力调整产业结构，充分利用地缘优势、政策优势、资源优势和人文优势，加大开放力度，提高市场化程度，繁荣商品市场，商贸服务业规模不断扩大，服务水平和基础设施建设水平不断提高。
（2）社会经济不断发展，市场规模逐步扩大
阎良区经济总量：2005年生产总值（GDP）完成39.3亿元，按可比价格计算，比上年增长15.4％，其中第一产业完成增加值6.31亿元，同比增长7.2％；第二产业完成增长值21.78亿元，同比增长18.2％；第三产业完成增长值11.21亿元，同比增长14.5％。第一产业增加值占GDP的比重是16.1％，第二产业增加值占55.4％，第三产业增加值占28.5％。一产比重较上年提高了0.8个百分点，二产比重较上年下降了1.8个百分点，三产比重较上年提高了1个百分点（见表1、图1，表2、图2）。
经济增长使全区人民生活水平逐年上升，城乡居民收入水平普遍提高，城镇在岗职工年平均工资从1998年的5614元增加到2006年的23000元，农民人均纯收入从1998年的2058元增加到2005年的4225元（见表3、图3）。城区居民的消费结构也发生了明显变化，从单一的温饱型消费方式逐步向时尚型、享受型、休闲型等消费方式转变。
以上数据分析表明，阎良区近几年经济发展速度较快，经济基础好，为商贸流通业的发展奠定了坚实的基础。特别是国家航空产业基地的加快建设和“大飞机”项目的逐步实施，为阎良经济的二次腾飞带来了难得的机遇。阎良区应抢抓机遇，科学整合作为第三产业重要组成部分的商贸流通产业资源，积极调整和优化现有的商业结构、业态、规模、档次、网点布局，提高商贸业的整体实力，增强对外辐射力和影响力。
表1：1998年—2005年全区总产出情况（单位：亿元）
指标名称 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
总产出 46.25 49.63 55.85 66.36 75.38 83.64 101.61 119.52
第一产业 5.36 5.44 5.39 5.8 6.45 7.09 8.16 9.54
第二产业 33.05 34.98 40.52 49.43 56.1 61.85 77.7 91.69
第三产业 7.83 9.21 9.94 11.13 12.83 14.7 15.75 18.29
批发零售
和餐饮业 1.22 1.42 1.53 1.84 1.93 2.31 2.45 2.86
图1：1998年—2005年全区总产出情况图示
表2：1998年—2005年全区生产总值情况（单位：亿元）
指标名称 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
总产值 16.83 18.21 19.69 23.39 26.66 29.74 35.24 39.3
第一产业 3.52 3.59 3.56 3.83 4.26 4.68 5.4 6.31
第二产业 8.56 9.06 10.13 12.81 14.53 16 20.14 21.78
第三产业 4.75 5.56 6 6.75 7.87 9.06 9.7 11.21
批发零售
和餐饮业 0.67 0.78 0.84 1.01 1.1 1.27 1.36 1.62
图2：1998年—2005年全区生产总值情况图示
表3：城乡居民收入情况汇总表
指标名称 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年
城镇职工
年平均工资 5614 6885 10206 11964 12520 13184 19061 20903 23000
农民年人
均纯收入 2058 2273 2471 2642 2843 3023 3422 3806 4225
图3：城乡居民收入情况汇
（3）区位优势得天独厚
阎良区处于西安市东北部，西安不仅是陕西省的经济、政治、文化中心，也是西北五省经济区的辐射源，而且正逐步向国际性城市演变。随着西安市发展速度的不断加快以及其城市功能的逐步调整，阎良区作为以航空产业为主的城市副中心，受其影响范围，可以更加方便接触国际资本，参与国际循环，接受来自西安或经过西安的产业资本扩散、技术信息扩散和支持。同时，阎良又是一个相对独立的边缘城市，商业发展需要有自身的特点和体系，而且从区位上具有独立性。
（4）交通优势便利
阎良与渭南市、三原县、临潼区、富平县接壤，商贸业发展已经辐射富平、白水、蒲城、澄城、三原、高陵、合阳、渭南、临潼等九个区县其人口规模及多样化的需求将会为阎良区商贸业发展提供更多的市场机会，区内公路、铁路四通八达，西铜、西侯铁路交汇与此，咸铜、西韩两条铁路在此接轨，西禹高速穿境而过，5条省级公路在此相汇，并有阎临、阎富、关中环线等对外交通公路。越来越发达的交通网络为阎良区商贸业的发展提供了强有力的保障，同时这些交通因素对于快速便捷地集散货物，发展物流产业十分有利。
（5）产业优势明显
阎良建区经过40多年改革和发展，经济逐步走上可持续发展道路，已经形成和正在形成一批具有较强竞争力的优势产业。阎良的航空产业闻名全国，其产业链之完备、产业基础之好，是别的城市无法比拟的，由西安飞机工业(集团)有限责任公司和瑞典VOLVO客车公司，自1994年4月共同投资组建的中外合资西沃客车有限公司，是国内首家生产豪华旅游客车和高档城市间客车的企业，以及享誉全国的西飞牌铝业、气体流量测控装置等企业为阎良的经济发展作出了巨大贡献。如今已形成新兴街道、郭靳路为主的5.5万亩无公害蔬菜产业带和以关山镇为中心的5万亩优质西甜瓜产业带等独具特色和比较优势的四大支柱产业带，已获得良好的经济效益和社会效益，有力地显现出雄厚地产业优势。
随着中国“大飞机”总装项目选址确定落户西安阎良国家航空产业基地，将会带动相关及配套产业进一步的发展，城市人口将会大量增加，消费需求将会迅速上升，商贸业为基础发展配套服务的空间将会更加广阔。
(6)消费观念趋前
阎良区城区10万人口中，约有大专以上学历人员3万多人，具有中高级职称人员近万人，城镇居民人均存款达8万多元，常年出国、出省人员达数千人，生活消费已从温饱型转向休闲、时尚型。良好的经济基础，高品位的城市文化、趋前的消费观念，为发展现代商贸业提供了可靠的基础，也有利于引领周边区县消费潮流。
（7）居住环境好
阎良区气候温和、空气清新、城市绿化覆盖率达54％，人均绿地面积达59.27平方米，是国务院批准的环境优美平原绿化达标区。人均住房面积达28平方米，社会治安良好、经济繁荣有序，是最佳的居住环境。这有利于吸引企业入驻及外来消费人群来阎良消费。
综上所述，不论从政策、区位、交通和产业等方面，阎良区都具有发展商贸业的比较优势。随着阎良区经济的飞速发展，阎良商贸业应该具有非常广阔的发展空间。
2、劣势(Weakness)
（1）传统业态量大面广，业态结构欠合理
就目前状况分析，阎良区商贸业，特别是零售业发展总规模虽已达到一定水平，而大量现存的传统商业仍停留在中低水平消费档次上，这与阎良建设渭北商贸中心还有一定差距，与建设航空城还不相称。阎良近年来居民收入水平迅速增加，消费水平有了大幅度的提高。工作之余，休闲、购物也将成为生活的重要方面，传统商业的功能也亟需更新。同时随着社会、科技的进步，消费的社会化、时尚化态势日益明显。目前大型超市、连锁店、生鲜超市以及反映当前消费潮流的休闲步行街、Shopping Mall、汽车展馆等已进入中国，这些先进业态对促进和繁荣当地经济发展、激活当地有效需求发挥了重要作用，而这些新兴业态目前在阎良还不多见。
（2）商业首位度低，较难形成集聚效应
从现代化中等发达城市的要求看，阎良城区现有商业规模、档次尚不够高，硬件设施与先进水平相比差距还较大。当前阎良商业发展基本还处在内循环发展阶段，尚缺乏吸引国内外商业资本投资的题材。单纯依靠现有企业在自然状态下的自我提升，则无论在业态、规模、品位等方面来看，显然是力不从心的。故而在目前缺少领头雁型商业企业的今天，阎良商业的集聚效应仍不突出。
（3）本地商贸市场空间有限
阎良是一个总人口24万，城区人口仅10万人的工业区，外来流动人员较少，消费群体较为固定。加之，受购物导向、消费习惯影响，本地除餐饮、日用品消费持续高温外，一些时尚消费，如：休闲旅游、购置名贵家电、服饰等外流现象尤为明显。
3、机遇（Opportunity）
（1）商贸全球化带来的机遇。随着中国加入WTO后开放型经济的加速形成以及经济全球化趋势的快速发展，促进了商品资源在全球范围内的流动与优化配置，也促使我国尽快打破部门分割、地区封锁、内外贸分离的板块结构，建立和完善与国际规则相衔接的、公平有序的商品市场运行规则与规范，重构具有开放性、连通性和高效性的新型商品市场体系。
（2）航空高技术产业基地建设带来的机遇。随着航空高技术产业基地的全面启动建设，一批重点项目的入区投资兴业，以及国家大型飞机项目落户阎良，在全力建设“亚洲一流，世界著名”的中国航空城过程中，商贸业将会发挥更大的服务配套功能，势必会得到迅猛发展。
（3）融入西安市都市圈过程中的机遇。今后一个时期，作为省会的西安，将进一步成长为陕西经济的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。作为西安市的远郊区，阎良在融入西安都市圈过程中，一方面要积极敢当配角，引入西安高层次商业要素推进自身的发展；另一方面要努力减少西安影响力扩展过程中对阎良区商圈的挤压效应，努力通过形成特色高效的城市商业增强对周边地区的吸引力。
（4）与周边城市竞争中带来的机遇。阎良区和周边城市一样，今后一个时期，正进入工业化快速推进、城市化水平和服务业比重迅速提高的发展新阶段。各地围绕资源、市场和投资环境的竞争将更加激烈，以规模和功能为基础的城市竞争十分明显，城市对区域经济的极化效应进一步增强，作为城市重要功能的商贸流通业已成为区域经济竞争的重要筹码。为此，阎良区必须保持一定的发展速度，才能在周边地区商业竞争中获得优势，才能扩大自身的商圈。特别是随着高速公路的建设，以及区域范围内主干公路网的强化，阎良区对周边地区的吸引力将有增强的趋势。
4、威胁（Threat）
（1）现有商贸业的整体实力整合不够
阎良现有商贸业的整体实力整合不够，在面向全省和全国宣传、展示、推销阎良工农业产品方面未能表现出强有力的姿态，与阎良比较发达的现代制造加工业的发展水平不相适应，有必要站在阎良经济整体的角度整合阎良工业、农业和商贸业的对外营销力量，促进阎良产品叫响全省、走向全国。
（2）现有商贸业总体上缺乏应有的文化内涵
作为现代城市经济重要组成部分和城市文明的窗口，商贸业应当在打造阎良城市形象、表现阎良航空文化底蕴、体现阎良民风民俗，宣传阎良的优良文化传统方面起到展示作用，从外观和内涵上全面提升阎良商贸业的文化氛围，是阎良经济和社会发展的客观要求，商贸业在这方面应承担重要角色。
（3）周边城市商贸发展对阎良商贸发展空间上的挤压。
周边城市的发展一方面为阎良商贸发展带来机遇，另一方面，对阎良商贸业的发展在空间上存在着挤压，在商品吸引力上存在威胁，从而限制了阎良商贸业发展的辐射范围。
面对上述分析，阎良区必须认清自身的特点和优劣势，趋利避害、准确定位、扬长避短，充分发挥优势产业和特色专业市场的辐射功能，进一步整合资源、凸现特色，优势互补、错位发展，探索并走出一条既适应现代化潮流又有自己特色的商贸业发展之路，才能实现城区范围内商业网点布局的合理化和高效化，从而提高商贸流通业在区经济发展中所占的比重，实现“商贸富区”。
第三章 实例分析研究
3.1、英国商业网点规划
英国是发达的市场经济国家，商业在国民经济中占有重要地位，其商业网点遍布城镇中心、市区边缘和乡村等地。英国政府对商业网点规划十分重视，在商业网点规划及设施建设过程中，英国的相关规划部门既要考虑商业网点对城镇中心的活力和生命力的冲击，又要充分考虑对环境的影响，考虑交通承受能力的问题，保证交通的畅通。交通对商业网点分布起非常重要的作用。交通和基础设施的投资建设和分布要注意分散，如英国各个地区乃至乡村都有便利的交通通讯网络和商业网点。
英国有非常成熟的零售市场。在发展商业网点时，因各地情况不同，各地区政府所采取的对策和措施也有所不同。在规划程序中，目标是希望保证不同种类的商店和消费设施，以供消费者选择，因此对食品、建材家具和电器等不同行业制定不同的规划政策。同时，对建设大型零售设施，还要综合考虑对现有商业的影响，比如商店稠密度，即项目所在区域的人口数量、商店数量、住宅及办公楼情况；项目的实施能创造多少就业岗位，对现有商店的冲击可能减少多少就业岗位等因素。
3.2、新加坡商业网点规划
新加坡是名副其实的购物天堂，这与新加坡得天独厚的地理位置不无关系，更与新加坡重视商业网点规划密不可分。新加坡商业网点分为5级。除中央商业中心外，还有区域中心（Regional Centres），距离市中心大约13公里；小型中心（Sub-Centres）距离市中心有大约6公里；边缘中心（Fringe Centres）。距离市中心大约2.5公里；邻里中心（Neighbourhood Centres），分布于各住宅区内。各级商业中心都有明确的功能和要求，对网点的选址、布局、规模都有明确的规定。
新加坡的商业网点是由城市局来统一负责，其任务是确保有限的土地资源能够得到充分利用。新加坡方面严格规定：每个商业中心对网点的选址、规模、商品等都有明确的要求，也规定新增的商业设施不能影响已有的商业中心。同时，要严格遵守交通蓝图规划，任何人无权擅自改动，如果要改动就要提出足够的理由，并且要经过法定的程序。新加坡的商铺非常发达，整个城市的发展也十分有序，这不得不归结于其前期整体的良好规划。
3.3、杭州萧山区商业网点规划
萧山区位于浙江省北部，钱塘江南岸，萧绍平原西端，属杭州市，与西湖区、江干区、杭州市下沙经济技术开发区和海宁市隔江相望。东邻绍兴县，南接诸暨市，西连西湖区、富阳市，西北界杭州市滨江区，北濒钱塘江。浙赣铁路和萧甬铁路、104国道和103省道分别在城区汇合，沪杭甬、杭金衢高速公路穿越境内，杭州市萧山机场设立在萧山城区东部。萧绍运河东西横贯，并与钱塘江、富春江、浦阳江交汇。
按照浙江省委省政府提出的建设环杭州湾产业带、温台沿海产业带和金衢丽产业带等三个产业带的科学构想。萧山区既是环杭州湾产业带和金衢丽产业带的交接处，又是杭州市向浙东、浙西、浙南交通干线的江南节点枢纽和交通走廊区域。萧山区发挥良好的区位优势，加快发展商贸服务业，成为长三角南翼的休闲旅游胜地、商贸中心、物流中心、商住中心和各种服务业，形成了特色鲜明、功能完善、结构合理的流通格局。
3.4、西安曲江新区商业网点规划
按照曲江发展规划和新区规划，将曲江新区商业建成与西安市商业大系统发展相适应的现代新城，商贸服务立足西安曲江，服务全省、辐射西北、面向全国、接轨世界。商业服务体系应布局合理、设施先进，与经济发展和居民消费水平相适应，实现旅游、生活与商业经营的有机结合，体现商业的人文化、层次化、网络化，同步发展连锁商业和电子商务。
随着曲江新区的全面开发建设，商业网点的配套建设，旅游服务设施的布局，是新区今后稳定、持续发展的需要。商业网点规划依据规划的功能分区的、交通的便捷条件及服务的人员范围，规划确定建立市级商业中心（雁塔北广场——雁塔南路）纵向为主线，纬二街特色商业街为横向次线，迎宾园为旅游服务片区，南湖新城、曲南新景、雁栖新科三个区级商圈，北池、雁栖、庙坡、胡同、雁鸣、翠华社区中心。同时建造文化用品一条街、陕西风味餐饮街及旅游商品特色街。即以旅游商业、生活服务、名品市场为主体的商业网络为主体，构建信息化、网络化、品牌化的现代商业网点布局体系。
3.5、综 述
英国商业网点规划既考虑商业网点对城镇中心的活力和生命力的冲击，又考虑对环境的影响；新加坡商业网点规划着重对城市商业网点进行分级，对网点的选址、规模、商品等要求极为用心；萧山区商业网点规划在布局时从区域层面进行考虑，并结合城区进行网点设置；曲江新区在商业网点规划时突出文化对商业的影响。
虽然英国、新加坡与我国情不同，杭州市萧山区城市规模较阎良区大，西安市曲江新区城市功能与阎良区不同，但在商业网点规划方面，都有许多方面值得我们学习，比较和了解国内外代表性城市商业网点规划，无疑可以为阎良区城市商业网点规划提供借鉴经验。
第四章、商业网点布局因素分析
4.1、人口与商业网点关系分析
人口数量的机械增长能提高消费总量，极大地促进商贸流通业的发展，同时，人口的结构，包括年龄结构，文化结构、地域结构等因素对商业网点的布局都有重要的影响。近年来，阎良人口总量增长较快。2005年人口出生率9.57‰，人口自然增长率为4.08‰，虽然人口的出生率一直稳定在较低的水平，但随着航空产业基地和城市建设的不断加快，以及城市对外来人口吸引度的不断增强，阎良城区人口有逐年上升的趋势。据统计，2005年阎良户籍总人口为246470人，其中农业人口160500人，占56.33%,非农业人口85970人，占43.67％。人口密度逐年提高，截至2005年全区人口密度达1008人/平方公里，城区人口密度达3500人/平方公里。预计到2020年，城区人口将增加到30万。人口总量的快速增长和人口密度的提高，对阎良商业网点布局提出了新的要求。同时，随着“大飞机”项目的启动建设，越来越多的高级技术人员落户阎良，高端消费、时尚消费将成为今后阎良商业发展的方向。
4.2、居民消费水平与消费结构的影响
居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，人们对商业网点的布局和购物环境提出了更高的要求。城乡居民收入不断增加，2005年区属在岗职工平均工资17169元，比上年增长17.4%，农村居民人均纯收入3806元，比上年增长11.2%。在这一背景下，全区社会消费品零售总额逐年稳步增长，分别为2000年46476万元，比上年增长12.0%，2001年53859万元，比上年增长15.9%，2002年57486万元，比上年增长6.7％，2003年63131万元，比上年增长9.8%，2004年71200万元，比上年增长12.8%，2005已达到82449万元，比上年增长15.8%，年均递增12.2%。从销售地域来分析，2005年城市实现消费品零售额7.09亿元，同比增长16.5%，农村实现消费品零售额1.15亿元，同比增长12%；从销售行业来分析，2005年批发零售业实现6.93亿元，同比增长14.8%，餐饮业实现零售额1.24亿元，同比增长23%。一些高端消费，如汽车消费等在阎良也越来越突出，2006年全区私人拥有小车2000辆，平均每10户1辆。数据表明：阎良区近年来餐饮业的发展异军突起，从发展层次和数量上都在渭北占有举足轻重的地位。因而，在商业规划中应对餐饮发展有所突出，进一步提高餐饮规模和档次，从餐饮业角度寻求区域商贸业发展的突破口。
4.3、交通体系与商业网点关系分析
城市商业网点的发展与交通网络的完善有着密切的关系，许多商业网点，直接依托交通网络布局发展。大型零售百货商店基本上都布局于城市交通干道附近，批发市场主要布局于城郊主干线的出入口位置，商业街往往也分布在交通通达性较高的地段。由于商业网点与交通网络二者的共生关系，城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的影响。
近年来，阎良对迎宾大道、前进路等一批重要道路的改造和建设，大大改善了交通状况，提高了交通通达性。为商业网点的发展和调整提供了有力的条件。目前，阎良正在积极构筑以人民路、前进路为轴心，以迎宾大道、航空城大道为两翼的交通体系，交通格局。进一步拉大城市骨架，有目的引导城市向外的扩展，为加快阎良现代化物流业的的发展奠定了良好的基础。同时也提高了城区网点间的通达性，有力地支撑和促进阎良商业网点的发展和布局。
4.4、旅游业与商业网点关系分析
旅游业对商业发展的带动作用十分突出。旅游业是竞争性、综合性很强的产业，其有很多的关联带动作用。据WTO/OMT（世界旅游组织）的统计，旅游业与相关产业的投资带动作用比例是1：7。旅游者的流动直接带动了交通运输业的发展，由于旅游业的发展，游客的增多，就必然对商贸业发展提供了一个很好的消费群。这就需要增加旅馆、酒店、商场等服务设施的数量，同时耐用消费品、日用消费品的消费需求自然会增大。旅游者对这些消费品的需求不仅体现在数量上而且更重要的是体现在消费品的档次上。阎良及渭北各区县在旅游方面一直是一个空白点，一方面由于旅游资源相对匮乏；另一方面，旅游的整合度较差。阎良作为一个区域性的小城市，消费群体较为固定、单一，外来消费群体少，航空以及历史性的旅游题材没有得到充分开发、利用，只有在旅游资源开发上寻求突破，才能推动商业的快速发展，从而确立阎良在渭北的商贸中心地位。
第五章 商贸发展规划概念
5.1、 零售网点概念
以向消费者销售商品为主,并提供相关服务的行业,是以各种业态形式存在,拥有独立门面的经营场所.
1． 零售网点等级划分
以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分：
■ 大型零售网点 指营业面积在4000平方米以上的零售网点。
■ 中型零售网点 指营业面积在1000平方米—4000平方米的零售网点。
■ 小型零售网点 指营业面积在1000平方米以下的零售网点。
2．零售网点业态划分：
零售企业的营业形态简称“业态”。不同的业态是对目标市场进行细分和选择的结果，根据其经营特点及有无店面可划分为有店铺零售业态和无店铺零售业态。有店铺零售业的主要业态有：百货店、超市、食杂店、便利店、折扣店、专业店、专卖店、大型超市、仓储式会员店、建材家居商店、购物中心（Shopping Mall），其中仓储式会员店、大型超市、建材家居商店、百货店、大型专业店、购物中心属于大型零售业态。无店铺零售业态有：电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物。 其概念和划分条件分别参照附件三术语和定义以及附件四的附表1、附表2。
5.2、 批发市场概念
批发市场是相对于零售市场而言，指对经营的商品以批发价格进行批量交易，是主要不针对最终消费者的一种商品交易市场。其形态主要有两种类型：一种是无形市场，主要通过批发业务网络进行交易；另一种是有形市场，主要通过建立占地面积较大的批发市场，集聚大量的批发商进行交易。从形式上看，目前的商品交易市场基本上属于批发市场性质。本规划所指的批发市场为有形批发市场。
1．批发市场等级划分
按规模等级划分: 以营业面积或年交易额为主要标志进行批发市场的规模等级划分。
■ 大型批发市场 指营业面积在8万平方米以上或年交易额10亿元以上的批发市场。
■ 中型批发市场 指营业面积在3万平方米—8万平方米或年交易额3亿元—10亿元的批发市场。
■ 小型批发市场 指营业面积在3万平方米以下或年交易额3亿元以下的批发市场。
根据阎良现状，规划时对每一等级的批发市场所定义的营业面积和交易额有所调整。
2. 批发市场类型划分
按经营行业划分：
■ 综合批发市场 指经营多种行业商品的批发市场。
■ 专业批发市场 指专门经营某个行业产品的批发市场，如服装市场、花卉市场、茶叶市场、生猪市场、汽车市场、金融物资市场、美容化妆品市场、玩具市场、建材市场、家具市场、蔬菜副食品市场等。
按经营商品划分：
■ 工业品批发市场 指主要经营工业品（包括生产资料和生活资料）的批发市场。
■ 农副产品批发市场 指主要经营农产品（包括生产资料和生活资料）的批发市场。
5.3、商业街概念
商业街指商业功能突出，具有一定长度（长度>100米），以零售、餐饮和服务为主要定位的各种商业网点相对密集（商业网点的密集≥50个）的街道。
现代商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能的整合体，是重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型，也是城市活动的重要公共场所。商业街的类型划分为：
按经营商品的种类划分 ：
■ 综合商业街 简称综合街，街内集聚经营不同种类商品的店铺，通常由大型百货店和多样化的专业店、专卖店组成。
■ 专业商业街 简称专业街，街内集聚经营同类商品或服务的店铺。如电器街、精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车配件街，古玩街、花鸟鱼艺街、字画街、美食街、酒吧街等。
按主导功能的种类划分：
■ 零售主导型商业街 主导功能是零售购物。
■ 服务主导型商业街 主导功能是餐饮或其它类型服务。
按交通限制划分 ：
■ 普通商业街 普通商业街一般不限制车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行。
■ 步行商业街 简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者可以自由地浏览街景、出入商铺选购商品、享受美食等服务。
5.4、物流概念
物流是指以满足顾客需求、创造价值为目的，通过计划、执行、管理、控制及相关资讯，使物品从原料产地到工厂生产，最终到达消费地的实体流通过程。物流包括装卸、包装、保管、运输等四项基本活动和流通加工、资讯等两项支援活动。
物流业的类型划分
■ 物流园区 指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业集中布局的场所，是具有较大规模和综合服务功能的物流集结点。
■ 物流中心 指处于枢纽或重要地位的、具有较完整物流环节，并能将物流集散、信息和控制等功能实现一体化运作的物流据点。
■ 配送中心 指将取货、集货、包装、仓库、装卸、分货、配货、加工、信息服务、送货等多种服务功能融为一体的物流据点。
第六章 商贸发展规划背景
6.1、零售网点规划背景
零售网点是发展大商贸的重要组成部分。当代零售网点应具备体现服务精神、休闲理念，以消费者为中心，特色鲜明，配套设施齐全等，强调购物与休闲相结合。购物环境符合都市生活节奏和现代消费需求。
在阎良城市规划和区“十一五”规划的指导下，调整大型零售商场经营策略，向购物、商务、餐饮娱乐等功能为一体的方向发展，更新改造中型零售商场，营造“专、精、新、特”的经营风格，在城市的主要商业区，着重发展具有现代商业气息的专业店和专卖店，突出品牌经营，符合阎良城市发展需要。
从客观上讲目前阎良零售网点的发展还存在不少问题。诸如不少大型零售网点地处闹市区，停车场严重不足，同时定位上没有明显的品牌差异和特色差异等。这些问题在很大程度上需要通过规划的引导和执行来解决。
6.2、 批发市场规划背景
批发业是大流通中不可或缺的重要行业，其中批发市场是重要的市场形式。在批发市场体系中，大中型批发市场因辐射面广，交易量大，节约了流通成本，促进了商品生产、交易和消费，带来了大量的物流、商流、资金流和信息流，成为铸造区域性现代商贸中心的重要基石。随着阎良农业产业结构调整步伐的不断加大，相枣、西甜瓜、蔬菜等已形成规模，需要建立相应的专业批发市场。
6.3、 商业街规划背景
商业街是城市商业网点体系的重要组成部分，商业街的规划、建设和发展是发展现代商贸流通业的重要组成部分。当代商业街应具备体现人文精神，以消费者为中心、文化氛围浓厚，旅游特色显明，配套设施完善等特点，强调购物与休闲娱乐等多功能相结合。商业街是一个历史与现代有机融合的整体，可以成为传统商业文化与现代商业文明交相辉映的重要载体。
商业街是商业网点主要集中分布的地区，是保持商贸、流通业、旅游业持续发展的重要力量。近年来，新建大型零售商业网点异军突起的压力以及旧城改造的推动力，商业街的改造和建设力度进一步加强，商业街的环境因此得到显著改善，客流量、成交额、吸引力、辐射力都有不同程度的提高。但是客观地看，阎良商业街的发展还存在不少问题，如特色不突出，配套设施不齐全等，这些问题在很大程度上需要通过规划的编制和实施来解决。
6.4、 物流业规划背景
现代物流业是社会化大生产和网络经济发展的产物，是在我国经济高速增长过程中产生和发展起来的具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，作为一种先进的组织方式和管理技术，其发展水平被视为衡量一个国家综合国力的重要标志。正因如此，物流业已受到西安市政府的高度重视，并出台各种措施，引导物流业的发展。
阎良地处渭北经济区域的结合部，上接受西安商圈辐射，下辐射渭北地区，起到中转站的作用。 因此超前规划，尽快建立和完善与经济发展相适应的多功能、多层次的现代物流业，建设渭北商贸中心具有十分重要的意义。
第七章 商贸发展规划思路
7.1、确立商贸发展战略定位
立足于区位优势，从建设适宜创业发展和居住生活的绿色生态城市出发，提升现代商贸流通业的整体形象，培育和完善结构合理、设施配套、技术先进、运转高效的商业网点流通体系。以航空产业基地加快发展为契机，按照物流资源的优化组合和生产要素合理配置的要求，坚持“政策引导、打破垄断、整合资源、扩大开放、规范运作”的发展原则，打造现代商业网点体系，进一步增强商贸流通业的辐射力和竞争力，从而影响渭北区域，使阎良成为渭北商贸业中心。
通过商贸中心的建设，阎良的市场体系将更趋完善，商业结构将更加合理，市场具有更强的吞吐能力，对周边有更强的吸引力和辐射力；流通设施将更加先进，具备有现代化的技术系统和交易手段；要素市场将更趋成熟。有规范的组织形式和完善的调节系统，使人尽其用，货畅其流；商品流通规模高于周边区县，使以商贸为主的第三产业在建设经济强区的过程中居重要的地位。
7.2、 合理规划商业网点体系
通过合理规划布局，形成以核心商业区、次级商业区、边缘商业区，社区商业区为主的四级商业网点体系。
从阎良经济发展和商业网点建设的实际出发，以促进城市繁荣繁华、增强便民利民功能、完善城乡服务网络，加快商贸中心建设，提升竞争力和持续发展能力为目标，合理控制总量，突出发展重点，逐步建立与我区经济发展、城市建设相适应、布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业网点新体系，构筑以产业组织集中化、经营机构组织化、流通方式现代化的流通格局，发展新型营销业态，拓宽消费领域，优化消费结构，沟通城乡市场、发挥流通业先导作用，使商贸业在区域经济中发挥更强的辐射和带动功能。从而带动城市功能从单一的“工业制造型”向“工业制造型”加“服务型”的转变。
7.3、培育和发展新型批发与零售业态
要大力发展商品市场，必须同时发展和提升房地产、金融、劳动力、技术、信息等生产要素市场，从而形成互促、互补、配套发展的格局。优化和调整零售业态结构，调整大型百货商场经营策略，向集购物、商务、餐饮、休闲、娱乐等功能为一体方向发展；更新改造中型百货店，营造“专、精、新、特”的经营风格。在城市主要商业区，着重发展具有现代商业气息的专业店和专卖店，突出品牌经营；在居民区和新建小区发展便利店、超市。 到2020年，初步建成以购物中心、百货店、大型超市和仓储式会员店为骨干，以多种专业店、专卖店、超市、便利店为网络，布局合理、行业配套，设备先进、服务手段完善的零售商业格局。
7.4、寻求商贸发展的突破口
开发旅游项目，促进商贸业发展 。围绕航空优势，开发航空主题的旅游项目，吸引外来人口消费，充分发挥旅游业对商业的带动作用。 这是阎良商贸发展的一个突破口，也是阎良在短时间内提高消费总量，扩大商业辐射力的当务之急。
第八章 规划原则和理念
8.1、 规划原则
1．合理配置资源，整体协调发展
商业体系是城市系统的重要组成部分，现代商贸流通的发展规划应遵循合理配置资源，整体协调发展的原则，商业网点布局要从城市总体发展出发，与人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调，与相关产业的发展相配合，使资源得到有效合理的配置。
2．分清层次结构，完善功能配套
现代商业的发展要注重分清层次结构，完善功能配套。一是满足不同的消费需求，分级发展不同层次、功能互补的商业网点；二是商业设施布局要形成合理的圈层结构和等级，突出发展重心，明确发展方向
3．突出文化特色，营造商业景观
现代商业发展要充分体现航空城的地域特色，树立区域理念，突出航空高科技这一主题，塑造独具特色的商业景观、商业文化和商业形象。
4．优化经营环境，注重以人为本
现代商业发展应该注重经营环境的优化，充分体现以人为本的原则，在商业网点布局中考虑居民的购物便利，配套完善相关设施，注重环境美化、绿化，营造一个舒适、洁净、美观的经营环境和消费场所。
5．现代超前原则
商业网点规划要着眼于长远，与生活发展水平同节奏，与阎良区经济发展水平相适应。商业网点布局要对居民生活具有保障和引导功能，应当瞄准现代化都市的目标，着眼于长远，努力满足不断增长的多样化需求，引导消费时尚，挖掘消费潜力，关注需求变化，创新消费方式。在网点分布、业态设置、购物环境等方面应当超前，高标准、高起点，开拓新的经营服务领域，适应未来消费发展需要。
8.2、规划理念
1．大阎良理念
阎良总人口虽然只有24万，但是在规划中，因着眼于渭北中心城市，利用现有工业，饮食上的多方优势，创造机遇吸引外来人员，使阎良不仅成为阎良人民的城市，更要它成为渭北地区最具活力的城市。
2．航空城市理念
被誉为“中国唯一的西亚图”的阎良，是城区人口只有10万的工业区，其飞机制造、试飞、销售已经成为吸引投资的主要动力，也为城市的发展提供了巨大的活力。我们在规划设计中，要利用、继续强化这个优势，使美丽的阎良成为以工业为先导，服务业为辅的飞机城。
3．大商贸理念
立足发展大商贸的角度，对阎良现代商业网点进行规划。发展大商贸理念就是不仅要发展商品零售、批发交易、商业加工包装、商品仓储、物流和商业中介服务业务，还要发展商业金融服务、商业科研服务、商业宣传推广以及相关的餐饮、旅游服务、会展业、娱乐等领域，使商贸业成为促进地区经济增长的重要支柱行业。
4．大流通理念
商贸流通要以市场为中心，以商品为基础，以流通为手段，使其达到快速、高效、畅通、有序。搞活大流通不仅仅局限于本地区的流通，还要利用阎良的区位优势。连通东西，贯穿南北，实现跨地区的流通。
5．以人为本理念
坚持便民利民、以人为中心，以消费者的需求为中心的理念，商业网点布局应紧密依托航空高技术产业基地的发展，围绕城市规模的扩张而适度发展。促进商业向休闲化方向发展，鼓励休闲消费需求，增加具有购物、娱乐餐饮、交际、游憩等多种休闲于一体的商业网点。
6．科技网络理念
依托现代科学技术和网络平台，大力发展电子商务，以高新科技为主体，高起点的发展具有国际水准的新型商业，建立高效合理的连锁商业网络和配送网络，满足和开发各种层次消费者的消费需求。
7．旅游服务理念
充分发挥现有航空资源的比较优势，开辟航空旅游、工业科技旅游和农业园林游线路，要将商业网点的布局与提升城市形象、美化城市景观相结合，在商业网点的建设中，应注重吸收国内外的成功典范，通过创新发展，营造航空城特色的商业环境，形成既舒适又典雅高贵的现代商业气息，加强旅游与商业的共同发展。
8．绿色生态理念
贯彻可持续发展要求的具体体现，商贸流通业发展应与人口、环境、交通和资源相协调。注重加强生态建设，防止商业污染，保障生态良性循环，将城市生态环境保护与商业网点布局设置有机结合。
第九章 规划的理论依据
9.1、规划的理论依据
9.1.1区位理论
区位理论是关于企业或产业的地理位置及区域分布和变化的理论。主要有：
1．工业区位理论 由韦伯在1909年提出。他从运输成本、劳动力成本和聚集因素等方面说明了工业区位移动的规律。工业生产需要运进原材料，在有多种原材料的情况下，企业的位置是在总运输吨公里最小，即总运输成本最低的一点。但如果移出这一点劳动力成本减少并且减少的劳动力费用大于增加的运输费用时，区位会向劳动力成本更低的位置移动。除此以外，影响工业区位的因素还有聚集因素，即企业在相邻的区位布局。出于企业内部的原因，如生产和技术上需要相互协作等而出现的聚集称为生产技术聚集或纯聚集，由于企业外部的原因如聚集给企业带来额外利益等出现的聚集称为社会聚集或以外聚集。纯聚集导致同一行业聚集的地方性经济，社会聚集导致多行业聚集的城市性经济，而纯聚集和社会聚集共同作用的结果则导致大城市和大工业高度集中的中心区工业。
2．市场竞争区位理论 市场竞争区位由瑞典经济学家帕兰德（T•Palander）1935年提出。他从市场的角度来研究区位形成与变化，认为人口的分布变化和新技术、新产品的引进都可以打破原有的市场平衡，改变市场和产业的分布状况。例如，两个企业共同服务一个市场，且生产与运输成本相同，则市场分界线在两个企业的中央。如果甲企业降低成本，则市场会向乙企业一边扩张；如果乙企业也降低成本，且幅度大于甲企业，则反过来市场会向甲企业扩张。最后的结果是其中的一方失去市场，只好转移到其他地方开辟新的市场。
3．贸易边界理论 贸易边界理论由费特（E•A•Fetter）1924年提出。他认为，任何工业或商业企业的竞争力都取决于销售量，取决于消费者的数量和市场区域的大小。两个企业的贸易边界由双方的价格/成本之比所决定，价格或成本相同，贸易边界在两个企业的中央；价格或成本不同，市场边界偏向价格或成本高的一方。
4．市场区位理论 市场区位理论由廖什1939年提出。他认为市场完全是经济力量内部作用的结果，市场区域取决于企业经济力量的扩大和收缩。由于产品价格随距离的增加而增加，而消费者的购买数量随价格的增加而减少，直至为0。这样，企业的市场就成为一个以企业为轴心的圆锥形，圆锥形的半径为价格，高为销售数量。在有许多竞争企业的情况下，各个企业的市场就会成为相互连接的六边形，形成蜂房状的市场区隔。
5．中心地理论
中心地理论由德国地理学家利斯塔勒（W•Christaller）1933年提出。他将向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点称为中心点，而消费者到中心点购买商品的成本随离中心点的距离增加而增加。当距离大到一定的限度，消费者就会转向其他距离较近的中心点购买，这个最大距离就是市场边界。在单个企业的情况下，生产区域是圆形的，而在有许多企业的情况下，市场变成相邻的六角形。他还将中心点分为不同的级别，级别由企业维持生存必需的最低收入——门槛所决定。门槛越低，需要的最低光顾人口越少，市场的区域也就越小，中心点的级别也就越低。一定区域的中心点的多少与中心点的级别有关，级别越高，中心点的数量越少，级别越低，中心点的数量就越多。不同级别的市场按一定规律成六角形有序地排列，形成市场等级序列。
9.1.2商圈理论
1．商圈的界定 商圈也称商势圈，是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。日本商圈问题专家室井铁卫认为,“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”从零售业的角度来看，可以简单地将商圈理论理解为零售店铺影响所及的范围。这种影响范围包涵了三个相互重叠和交叉的内容。
（1）商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域，商圈的最大半径也就是商店与其基本顾客居住地的最远距离。一个具体的零售店铺的商圈可以在地图上标出来。
（2）商圈是一个企业市场营销活动的空间广度。在这个空间广度，企业向顾客提供各种产品和劳务。因此，可以将商圈看成是企业营销活动创造的市场空间。
（3）商圈又是一个消费者购买商品的行为空间。商圈可以表述为消费者生活受益、方便购物的行为区域。因此，又可以将商圈看成是由消费者购买活动创造的区域空间。
如果借助物理学中“场”的概念，所谓商圈，就是由消费者的生活行为、为满足消费者需要而从事经营活动的企业市场行为以及消费者的购买行为共同创造出来的一种“商业场”。在这个“场”内，消费者与经营者是相互依存的，顾客的生活行为、购买行为与企业的市场行为相辅相成，构成一个共同的空间范围，零售店的经营主要是围绕商圈进行的。
2．商圈的层次
商圈具有比较明显的层次性特征，一般由三个层次构成，即：
（1）主要商圈。或称基本商圈，是指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%左右的消费者来本店购物。
（2）次要商圈。位于主要商圈的外围，顾客光顾率较低，一般这一区域15－20％的消费者来本店购买商品。
（3）边际商圈。位于次要商圈的外围，属于本企业的辐射范围，在此商圈内来本店购物的比例更低。一般本企业的顾客有10%左右来自边际商圈。
3．影响商圈的主要因素
（1）地区人口状况 企业所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平、以及流动人口数量与构成等，对于企业商圈的形成具有决定性的意义。
（2）地区产业构成 一个企业的外部环境是工业区还是农业区，是城市还是农村，对商圈的形成具有重要意义。如果一个农业区域发现了丰富的矿藏，将要开发成一个新型的工业区时，会扩大企业的商圈领域。
（3）周边交通状况 交通状况对于商圈的形成有着十分重要的意义。商圈的划定必须要考虑道路状况，是否有公共汽车或电车停车站，是否有地铁站连接，是否有配套停车场等。
（4）地区城市规划 城市网点的商圈形成受到城市整体规划的制约。如果企业选址位于区级商业中心，其商圈范围大，可能涉及全区；如果企业选址在当地居民区，则商圈范围只涉及当地居民区域。
（5）商店聚集状况及商业区的形成 零售企业的聚集可分以下四种情况：第一，多种零售业的聚集。这是经营商品种类完全不同的零售企业的聚集，这种聚集，企业之间不会产生竞争，而会对企业带来更强的市场吸引力。第二，有竞争关系的零售业聚集。这是指经营同类商品商店在同一个地区的聚集。这样的结果，使这一商业区企业之间既产生竞争，又产生集聚效应。第三，有补充关系的零售业的聚集。所谓补充关系是指两个以上的商店经营商品互为补充，以满足消费者的要求作为目的。第四，零售业与其他相关行业的聚集。在这里，主要是指零售业与饮食业、服务业、娱乐业以及邮电、银行的聚集。这是一种多功能型的聚集，有利于产生放大的聚集效应，从而有效地扩大该地区的购物与服务商圈。
9.2、市场评估的方法
9.2.1市场饱和评估
市场选择开始从能提供最大经济潜力的地区或大都会区中进行选择。就企业价值政策原则及营销目标的内容而言，管理阶层所评估的因子包括区域经济基础、竞争程度，人口数量、其社会经济特色及整体潜力。然后，在所选择的区域或城市内再加以进一步的选择。由于地区的地理结构、住宅型态及土地使用的不同，在这些地区内也会有可观的变化，最后，零售商必须从事特定地点的选择。在从事场址选择时，必须就土地及开发成本、交通量、移入及移出的难易等，进行评估。
市场饱和评估：一般而言，零售饱和水准较低的地区，提供成功的可能性较大。零售饱和程度的指标很多。最常用的零售饱和指数（index of retail saturation,简称IRS）的公式列式如下：
IRS=C*RE/RF
其中：IRS：某地区零售饱和指数； C：该地区的顾客数；
RE：该地区每一个顾客的零售支出；RF：该地区零售设施平方米
零售商可利用IRS与某些规范比较，以评估该地区的吸引力。这些规范包括零售商的经验或产业的规范。饱和指数越高，零售潜力越大。
9.2.2市场扩张潜力的评估
所谓市场扩张潜力（market expansion potential , 简称MEP）,是指透过对某地区的市级每人或家庭零售与预期销售的比较而得，而这一预期销售则是人口特征与竞争环境的函数。预期销售可以利用回归模型来决定。回归模型中的相依变化变数为每人或每家庭销售，独立变数则为人口或其他市场的特征。如同IRS一样，高的MEP表示有利于市场扩充的地区；低的或负的MEP则表示不利于市场扩充的地区。
同时以零售饱和与市场扩张潜力两者来评估市场吸引力，较单独以零售饱和市场扩张潜力来评估为佳。下图是以零售饱和指数及市场扩张潜力表示市场地区划分的矩阵。途中的第一象限，具有高的市场扩张潜力及高的零售饱和指数，因此具有最吸引力的市场。相反的第四象限则具有低的市场扩张潜力及低的零售饱和指数，是最不吸引力的市场。至于第二及第三象限市场，则显示竞争较激烈的市场。
市场扩张潜力
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